Powrót

Regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej

Regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej poprawia jakość życia oraz pozwala uniknąć niepotrzebnych sporów z naszymi sąsiadami.

Dlaczego warto stworzyć regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej?

Częste zakłócenia spokoju spowodowane imprezami, zwierzęta zanieczyszczające windę, rowery na klatkach schodowych, złe parkowanie - to typowe problemy “porządkowe” we Wspólnotach Mieszkaniowych. Wrażliwość na takie zachowania jest różna - są Wspólnoty, którym np. rowery na klatkach schodowych nie będą przeszkadzały i odwrotnie - mogą stanowić bardzo poważny problem. Wspólnotę mieszkaniową tworzą ludzie i dla nich powstaje regulamin (Regulamin Porządku Domowego), stanowiący zbiór zasad współżycia.

Nad regulaminem porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej powinni pracować wszyscy właściciele.

Regulamin porządku domowego nie jest dokumentem, który można stworzyć na podstawie szablonu. Źle sprawdza się także powoływanie na przepisy i używanie języka urzędowego. Regulamin powinien odnosić się do problemów danej Wspólnoty oraz do występujących relacji sąsiedzkich, dlatego powinni go tworzyć wszyscy właściciele. Zgłaszanie problemów do uregulowania, omówienie ich, zastanowienie się nad zasadami właściwymi dla całej Wspólnoty - to kolejne etapy pracy nad regulaminem. Możliwe jest tworzenie regulaminu etapami poprzez dodanie zapisów regulujących nowe problemy. Po uzgodnieniach Wspólnota przyjmuje w formie uchwały cały regulamin lub pojedynczy zapis.

Regulamin porządku domowego, a wolność osobista

Regulamin porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej może dotyczyć wyłącznie części wspólnej nieruchomości. Regulacje dotyczące zachowań w lokalach - o ile nie wpływają na część wspólną - są bezskuteczne, gdyż ingerują w prawo własności. Ograniczanie prawa własności (np. poprzez zakaz prowadzenia określonej działalności w lokalu lub jego wynajmu) powoduje, że regulamin jest nieważny z mocy prawa, podobnie jak ograniczanie wolności osobistej. Prawo własności nie może być realizowane w oderwaniu od praw innych właścicieli lokali oraz praw Wspólnoty.

Art. 140 kodeksu cywilnego Art. 16 ustawy o własności lokali Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08

Regulamin egzekwuje Zarząd/Zarządca.

Nad przestrzeganiem ustalonego regulaminu porządku domowego czuwa Zarząd wspólnoty mieszkaniowej lub Zarządca nieruchomości wspólnej. Kompetencje te nie przysługują poszczególnym Członkom Wspólnoty, choć w praktyce sąsiedzkie upomnienie czy rozmowa niejednokrotnie pozwala na odniesienie lepszych rezultatów, niż oficjalne upomnienia kierowane przez Zarząd.

Naruszenia regulaminu podlegają sankcjom.

W interesie Wspólnoty Mieszkaniowej, która określiła zasady porządku domowego, jest zapewnienie ich przestrzegania. W razie występowania naruszeń ustalonych zasad istotne jest odpowiednie udokumentowanie, kto i w jaki sposób je naruszył. Następnie Wspólnota powinna podjąć odpowiednie działania, kierując do sprawcy naruszeń upomnienie, wezwanie, czy też stosując inne dopuszczalne prawem sankcje. Jedną z nich może być grzywna, która będzie stanowiła przychód wspólnoty.

Sankcje niedopuszczalne z uwagi na brak podstaw prawnych

Wspólnota Mieszkaniowa nie może stosować dowolnych, samodzielnie określonych sankcji za naruszenia regulaminu porządku domowego. Aby możliwe było zastosowanie sankcji, musi mieć ona oparcie w przepisach powszechnie obowiązującego prawa. W przeciwnym wypadku, jeśli właściciel naruszający porządek domowy odmówi poddania się sankcji, bez odpowiedniej podstawy prawnej nie będzie można jej wyegzekwować w sądzie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt VI ACa 724/12 Wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 1 grudnia 2014 r., sygn. akt I C 640/14 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1394/13 Wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 4 czerwca 2013 r. Sygn. akt IC 2462/12 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 maja 2009 r, sygn. akt: VI ACa 1124/08