Powrót

Formy głosowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Wymagania formalne do przegłosowania uchwały wspólnoty mieszkaniowej

Uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów właścicieli lokali liczoną według wielkości udziałów - taką zasadę generalną ustanawia ustawa o własności lokali (o wyjątkach od tej zasady dalej). Ustawa nie precyzuje żadnych “technicznych” warunków podjęcia uchwały, procedur, oraz sposobu przeprowadzania aktu głosowania. Oznacza to, iż podstawowym warunkiem podjęcia uchwały jest uzyskanie większości głosów WŁAŚCICIELI lokali. Koniecznym warunkiem podczas przeprowadzania głosowania jest zatem identyfikacja głosujących, przy czym nie oznacza ona obowiązku legitymowania głosujących. Od uznania prowadzącego głosowanie zależy de facto “technika” identyfikacji głosujących. Częstą praktyką jest przyjmowanie oświadczenia (o imieniu i nazwisku) od głosującego oraz opieranie się na fakcie znajomości osobistej. Głosować mogą właściciele lub ich pełnomocnicy. Mogą oddać głos w każdej formie, w której oświadczenie o głosowaniu “za” lub “przeciw” dotrze do prowadzącego głosowanie (a więc zarządu). Prowadzący głosowanie musi mieć pewność, iż głos oddaje osoba uprawniona oraz powinien ten fakt zabezpieczyć dowodowo.

Art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. I ACa 290/16

Głosowanie uchwały wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu

Ustawa nie narzuca sposobu przeprowadzania zebrania, a tym bardziej sposobu głosowania uchwał wspólnoty mieszkaniowej na zebraniu. Wspólnota może określić takie zasady w regulaminie zebrań lub statucie Wspólnoty, jeśli taki uchwali (nie ma obowiązku). Przyjętą praktyką jest wybranie Przewodniczącego Zebrania, który czuwa nad całością zebrania, w tym nad procedowaniem uchwał Wspólnoty mieszkaniowej. Przewodniczący Zebrania prowadzi zebranie, udziela głosu, otwiera i zamyka dyskusję nad punktami porządku obrad oraz poddaje pod głosowanie uchwały Wspólnoty mieszkaniowej. Można, ale nie trzeba, powołać komisję skrutacyjną, która będzie odpowiedzialna za liczenie głosów. W przypadku gdy uchwała nie uzyska na zebraniu ponad 50% głosów “za” lub “przeciw”, jej głosowanie powinno być kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. W tym zakresie istnieją wątpliwości, czy Przewodniczący Zebrania jest zobligowany do ogłoszenia, iż uchwała wspólnoty mieszkaniowej będzie głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów, czy może dyskrecjonalnie zakończyć głosowanie uchwały na zebraniu mimo braku większości “za” lub “przeciw” uchwale. Z ogólnej regulacji, iż uchwały wspólnoty mieszkaniowej zapadają większością głosów, można wysnuć wniosek, iż wynik głosowania powinien być jasny - ponad 50% za określoną opcją (za lub przeciw). Jednak w przypadku wcześniejszego zakończenia głosowania przez Przewodniczącego Zebrania, trudno będzie dowieść, iż zostały złamane procedury, gdyż takowych ustawa nie definiuje. W dużych Wspólnotach, w których trudno o sprawne przegłosowanie uchwały, należy zadbać, by zasady głosowania określić w regulaminie (przyjętym w drodze uchwały). Sposób procedowania głosowania może bowiem wpłynąć bezpośrednio na wynik głosowania.

Art. 23 ustawy o własności lokali Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 4 listopada 2016 r., sygn. VI ACa 679/16

Głosowanie nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej w wyniku indywidualnego zbierania głosów

Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd Wspólnoty mieszkaniowej. Uchwała wspólnoty może być wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania. Tak stanowi art.23 ust 1. ustawy o własności lokali. Przepis dość jasno wskazuje kto przeprowadza głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jest to zarząd. W praktyce często zdarzają się uchwały podejmowane tzw. “obiegiem”, których głosowania nie przeprowadzał zarząd. Sądy, w takich przypadkach, w tym Sąd Najwyższy, stawiają wolę właścicieli ponad ewentualne uchybienia formalne. Oznacza to, iż w przypadku, gdy głosowania nie przeprowadzał zarząd, ale nie miało to wpływu na wynik głosowania, uchwały takie sądy uznają za ważne. Głosowanie w trybie zbierania głosów, może być przeprowadzane elektronicznie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 marca 2013 roku, sygn.V ACa 110/13

Głosowanie online nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej

Nie ma żadnych barier prawnych dla głosowania uchwał elektronicznie lub na platformie on-line. Jedynym warunkiem technicznym jest, jak wspomniano wyżej, możliwość identyfikacji głosującego. Zatem przyznanie właścicielowi loginu identyfikującego oraz przyjmowanie głosów z adresu elektronicznego, który właściciel w sposób tradycyjny zadeklarował jako własny, jest dopuszczalną formą głosowania nad uchwałami Wspólnoty. Dopuszczalne jest przyjmowanie głosów poprzez media społecznościowe, a nawet poprzez wiadomości tekstowe (sms). Należy pamiętać o zabezpieczeniu dowodowym takiej formy głosowania (np. poprzez wydruki dołączone do listy głosowania, co w przypadku smsów może być trudne).

Art. 18 ust. 2a ustawy o własności lokali Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 marca 2013 r., sygn. V ACa 110/13 Art. 60 Kodeksu Cywilnego

Pełnomocnictwo do głosowania nad uchwałą wspólnoty mieszkaniowej

Właściciel może głosować samodzielnie lub poprzez pełnomocnika. Pełnomocnictwo może być udzielone osobie fizycznej i musi mieć formę pisemną zwykłą - nie ma obowiązku potwierdzania notarialnego. Pełnomocnictwo powinno być sformułowane w sposób jasny, oraz zawierać zakres czynności, do których mocodawca ustanawia pełnomocnika. Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu wymagane jest pełnomocnictwo rodzajowe lub szczególne, a więc pełnomocnictwo odnoszące się do konkretnej kategorii czynności np. zmiany zarządu lub do głosowania konkretnej uchwały.

Art. 98 Kodeksu Cywilnego Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 października 2002 r., sygn. II CKN 1479/00 Art. 22 ust. 3 pkt. 5 ustawy o własności lokali Art. 99 § 1 Kodeksu cywilnego Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 21 marca 2018 r., sygn. I CSK 396/17

Sposoby liczenia głosów - wg udziałów lub 1 głos na 1 mieszkanie

Ustawa dopuszcza głosowanie w sposób inny niż udziałami. Jest to głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos (bez związku z liczbą posiadanych udziałów). Ten sposób głosowania można wprowadzić uchwałą wspólnoty mieszkaniowej (głosowaną jeszcze udziałami) lub w wyjątkowej sytuacji na żądanie właścicieli którzy dysponują minimum 1/5 udziałów. Taką wyjątkową sytuacją jest gdy większość udziałów należy do jednego właściciela (np. gminy) lub kiedy udziały są źle obliczone (nie sumują się do jednego, a więc do 100%). W przypadku gdy lokal ma wielu współwłaścicieli zobowiązani są oni wybrać pełnomocnika, który będzie ich reprezentował. Ten sposób głosowania został pomyślany jako antidotum na sytuację, w której właściciel dysponujący większością głosów (ponad 50%) narzucał swoją wolę pozostałym.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 r., sygn. IV CSK 586/16 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., sygn. VI ACa 595/16