Powrót

Właściciele muszą powołać Zarząd

Wspólnota musi wybrać zarząd jako reprezentację prawną Wspólnoty - tak stanowi ustawa o własności lokali z dnia 24. czerwca 1994 roku (art. 18 i art. 20.1.) §

Zgodnie z ustawą wspólnota musi wybrać zarząd. Wspólnota może powierzyć zarząd firmie zewnętrznej (osobie prawnej lub fizycznej), wówczas mamy do czynienia z tzw. zarządem powierzonym (art. 18), a niniejszą firmę ustawa nazywa zarządcą. Wspólnota może także wybrać zarząd spośród właścicieli lokali lub spoza ich grona - wówczas mówimy o tzw. zarządzie własnym (art. 20). Powierzenie zarządu firmie zewnętrznej następuje poprzez podjęcie uchwały, która dodatkowo musi być zaprotokołowana przez notariusza. Zarząd może być w każdej chwili odwołany lub zawieszony, poprzez podjęcie stosownej uchwały przez Właścicieli. Zarząd działa kolegialnie, może choć nie musi, wybrać prezesa. Zarząd może wybrać administratora nieruchomości samodzielnie, jeśli Wspólnota nie zadecyduje o tym w uchwale. Zarząd może pobierać wynagrodzenie. Zarząd reprezentuje Wspólnotę na zewnątrz oraz między właścicielami lokali. Zarząd kieruje sprawami wspólnoty.

uchwała Sądu Najwyższego z dnia 16 lutego 2012 r., III CZP 96/11 postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 14 września 2005 r., III CZP 62/05, uchwała Sądu Najwyższego z dnia 27 listopada 2003 r., III CZP 74/03).

Najwyższą władzą we Wspólnocie są Właściciele

Zarząd jest organem wykonawczym, który otrzymuje władzę od Właścicieli. Zarząd działa na podstawie uchwał wspólnoty (a w zakresie finansowym - na podstawie planu gospodarczego), podejmowanych na Zebraniach Właścicieli lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. Zarząd nie może działać wbrew woli większości Właścicieli lub poza zakresem zgód wyrażonych w formie uchwał. Sprawna komunikacja i podejmowanie decyzji przez właścicieli umożliwia sprawne zarządzanie wspólnotą przez Zarząd. Zarząd bez uchwały Właścicieli nie może podjąć działań nawet jeżeli są one pożądane przez Wspólnotę.

Odpowiedzialność za decyzje i absolutorium dla Zarządu Wspólnoty

Członkowie zarządu oraz zarządca biorą odpowiedzialność za podejmowane decyzje. Zarządca, sprawujący zarząd powierzony, musi mieć wykupioną polisę OC (na minimum 50 tys. zł), która stanowi załącznik do umowy o zarządzanie. Brak decyzji także może rodzić odpowiedzialność odszkodowawczą w sytuacji powstania szkody. (np. nie podjęcie działań w sprawie remontu cieknącego dachu). Właściciele co roku (do 31 marca), na zebraniu sprawozdawczym podejmują decyzje o udzieleniu absolutorium dla zarządu lub zarządcy za rok poprzedni. Nieudzielenie absolutorium zgodnie z ustawą nie ma żadnych skutków prawnych, jednak w umowie o zarządzanie można zapisać, iż oznacza odwołanie Zarządu.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 22 lutego 2016 r., sygn. I ACa 1580/15

Zarząd decyduje samodzielnie w ramach podjętego planu gospodarczego i uchwał wspólnoty

Zarząd otrzymuje władzę od Właścicieli, ale nie jest to władza absolutna. Zarząd podejmuje codzienne decyzje dotyczące zarządzania nieruchomością (sprzątanie, ubezpieczenie, opłaty za media) w ramach uchwalonego przez Wspólnotę budżetu rocznego (planu gospodarczego). Zarząd wykonuje uchwały Wspólnoty. Czynności takie określamy mianem czynności nie przekraczających zarządu zwykłego i nie wymagają one każdorazowo podjęcia uchwały. Jeśli zarząd jest wieloosobowy, to Wspólnotę może reprezentować (składać oświadczenia woli za Wspólnotę) przynajmniej dwóch członków zarządu. W uchwale o wyborze zarządu wieloosobowego należy wskazać liczbę członków uprawnionych do składania oświadczeń za Wspólnotę. W razie braku takiego zapisu zastosowanie będzie mieć model ustawowy dwuosobowej reprezentacji.

Na te czynności Zarząd musi mieć każdorazowo zgodę.

Niektóre czynności przekraczają tzw. zarząd zwykły i każdorazowo Właściciele muszą wyrazić na nie zgodę. Do czynności takich zalicza się podejmowanie zobowiązań na kwoty przewyższające kwoty zatwierdzone w planie gospodarczym. Wszystkie decyzje dotyczące wypłat z funduszu remontowego. Wszystkie decyzje Właścicieli wiążą zarząd, a także decyzje Zarządu mogą być zmienione przez zebranie właścicieli. Do czynności przekraczających zwykły zarząd należą wszystkie czynności związane z dysponowaniem mieniem wspólnoty oraz powodujące dodatkowe obciążenia dla właścicieli lokali.

Rola Zarządu i reprezentowanie Wspólnoty na zewnątrz

Zarząd reprezentuje Wspólnotę, także w stosunkach między właścicielami lokali. Zarząd zwołuje zebrania, przygotowuje projekty uchwał oraz wykonuje uchwały podjęte przez Wspólnotę, czyli np. podpisuje w imieniu Wspólnoty umowy, które przekraczają zwykły zarząd na podstawie pełnomocnictwa Wspólnoty udzielonego w uchwale.

Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22.10.2015 r., sygn. II OSK 2772/13 Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 9 lutego 2017 r., sygn. III CZP 106/16 Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Krakowie z dnia 3 października 2017 r., sygn. II SA/Kr 144/17

Wspólnota może powoływać inne organy

Ustawa nakłada obowiązek powołania Zarządu, jednak Wspólnota może powołać inne organy. Może uchwalić także własny statut, w którym powoła np. Radę Wspólnoty lub Komisję Rewizyjną. Organizacja życia Wspólnoty jest bowiem w rękach właścicieli lokali. Należy pamiętać, że każdy właściciel lokalu ma prawo kontroli zarządu, niezależnie czy powołano inne organy czy nie.

Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z dnia 23 lipca 2018 r. III SA/Wr 282/18