Powrót

Zmiana zarządcy
wspólnoty mieszkaniowej – poradnik

Jak zwołać spotkanie ws zmiany zarządcy wspólnoty mieszkaniowej?

Wniosek o zwołanie zebrania w sprawie zmiany zarządcy wspólnoty mieszkaniowej należy złożyć do zarządcy podpisany przez minimum 10% właścicieli lokali liczonych według udziałów w nieruchomości wspólnej. Wniosek powinien:

  • wskazywać datę i godzinę zebrania
  • proponowany porządek obrad (np. jeden punkt – głosowanie uchwały w sprawie zmiany zarządcy)
  • powinien wpłynąć minimum na 14 dni przed planowanym zebraniem, tak by zarządca mógł zgodnie z przepisami zawiadomić właścicieli o terminie zebrania (7 dni przed zebraniem).
Czytaj więcej

Czy Zarządca może nie zwołać zebrania na wniosek właścicieli?

Zarządca nie może odmówić zwołania zebrania w terminie i godzinie wskazanym we wniosku, gdyż wniosek jest całością, i jest wyrazem faktycznego zwołania zebrania (zarządca pełni rolę “techniczną”). W przypadku gdy zarządca zebrania nie zwoła, właściciele mają prawo przeprowadzić zebranie samodzielnie (ustawa mówi, że na wniosek właścicieli “zebrania są zwoływane”, a nie “mogą być zwołane”).

Zebranie należy zaprotokołować, a głosowanie przeprowadzić w zgodzie ze stanem udziałów właścicieli, stąd w sytuacji wątpliwości, czy zarządca wykona obowiązek zwołania zebrania, należy zadbać o zebranie danych koniecznych do przeprowadzenia zebrania samodzielnie.

Czytaj więcej

Jak głosować nad zmianą zarządcy wspólnoty mieszkaniowej?

Zarządca pełni zarząd powierzony we Wspólnocie, a zmiana zarządcy wspólnoty mieszkaniowej jest zmianą “sposobu zarządu nieruchomością wspólną”. Oznacza to, że musi być dokonana uchwałą wspólnoty mieszkaniowej protokołowaną przez notariusza (w przeciwieństwie do zmiany “zarządu własnego”). Na zebranie należy zatem zaprosić notariusza, który po podjęciu uchwały złoży na jej podstawie także wniosek o wpis do księgi wieczystej informacji o podmiocie sprawującym zarząd.

Co ważne, notariusz nie przeprowadza głosowania, a tylko je protokołuje, co oznacza, iż liczenie głosów, czy ustalanie właścicieli uprawnionych do głosowania należy do zarządcy, lub właścicieli organizujących zebranie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 3 lipca 2015 r. sygn. akt I ACa 1918/14

Czy na zebraniu ws zmiany zarządcy wspólnoty mieszkaniowej musi być kworum?

Uchwałę  zmiany zarządcy wspólnoty najlepiej przegłosować na zebraniu, stąd jeśli nie możemy w nim uczestniczyć, możemy przekazać komuś zwykłe pisemne pełnomocnictwo do głosowania w naszym imieniu. Zapewni to większą frekwencję i pozwoli przegłosować uchwałę na zebraniu. Uchwała, nawet notarialna, może być jednak głosowana w trybie indywidualnego zbierania głosów po zebraniu. Pełnomocnictwa można udzielić każdej osobie pełnoletniej – może to być sąsiad, członek rodziny, a nawet osoba obca (np. pracownik firmy, którą chcemy wybrać na nowego zarządcę).

Czytaj więcej

Czy głosowanie “obiegiem” przed notariuszem jest możliwe?

Rola notariusza sprowadza się do potwierdzenia czynności podjęcia uchwały, dla której przepisy rezerwują rygor protokołu notarialnego. Tak więc jeśli na zebraniu nie udało się uzyskać wystarczającej liczby głosów za uchwałą, można kontynuować jej głosowanie w trybie “obiegowym”, jednak wówczas głosujący właściciele (lub ich pełnomocnicy) powinni stawić się przed notariuszem, by oddać głos nad uchwałą.

Może też stawić się przed notariuszem jedna osoba z pełnomocnictwami od wielu właścicieli i w ten sposób doprowadzić do przegłosowania uchwały zmiany zarządcy wspólnoty mieszkaniowej. Po zakończeniu głosowania notariusz sporządza protokół podsumowujący całość głosowania i jego wyniki. Ponieważ zarówno protokół z zebrania jak i protokół podsumowujący głosowanie są płatne, taniej jest podjąć uchwałę w całości na zebraniu, bo powstaje wówczas o 1 dokument mniej.