Powrót

Zebranie wspólnoty mieszkaniowej

Obowiązkowe zebranie - minimum raz w roku do 31. marca

Raz na rok- w terminie do końca marca, musi się odbyć zebranie roczne Wspólnoty, na którym zarząd (lub zarządca) przedstawia sprawozdanie finansowe (art. 29-30 ustawy o własności lokali) za rok poprzedni oraz sprawozdanie z działalności. Wspólnota po dyskusji głosuje przyjęcie sprawozdania lub jego odrzucenie, a także udzielenie lub nieudzielenie absolutorium zarządowi (lub zarządcy) za rok poprzedni. Na zebraniu rocznym Wspólnota głosuje także przyjęcie planu gospodarczego na dany rok. Odrzucenie sprawozdania przez Wspólnotę nie powoduje bezpośrednich skutków prawnych, natomiast może być argumentem na rzecz braku pokrycia przez właścicieli lokali straty Wspólnoty za rok poprzedni, lub wypłaty nadwyżki właścicielom przez Wspólnotę jeśli taka wystąpiła. Brak udzielenia absolutorium nie ma żadnych skutków prawnych.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 30 stycznia 2013 r., sygn. I ACa 1171/12). art. 30 ust. 1 pkt. 2 u.w.l. wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 14 listopada 2013 r., sygn. I ACa 1068/13

Zebranie zwołuje zarząd, a także 10% właścicieli lokali

Zebranie roczne jest obowiązkowe, jednak zarząd może zwołać zebranie w każdym terminie jeśli jest taka potrzeba. Zarząd, natomiast, musi zwołać zebranie w przypadku gdy właściciele posiadający minimum 10 % udziałów złożą wniosek o zwołanie zebrania. Odmowa zwołania zebrania w takim przypadku jest złamaniem prawa. Ustawa nie stawia żadnych warunków, oprócz złożenia wniosku, dotyczących zwołania zebrania. Oznacza to, że w sytuacji gdy wpłynie wniosek właścicieli o zwołanie zebrania, zarząd lub zarządca musi takie zebranie zwołać. Na wniosku należy wskazać przewidywany porządek obrad lub po prostu temat jakiego ma dotyczyć zebranie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 14 marca 2017 r., sygn. V ACa 381/16 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 r., sygn. II CNP 8/10 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 stycznia 2016 r., sygn. I ACa 834/15

Lista tematów podejmowanych na zebraniu - otwarta, jawna. Uwzględniająca rangę, zasięg i frekwencję.

Niska frekwencja na zebraniach wspólnot spowodowana jest:
  • brakiem wpływu na agendę zebrania
  • częstym t.zw “biciem piany” przez uczestników dominujących zebranie wspólnoty
  • omawianiem mało istotnych szczegółów przy jednoczesnym braku całościowej analizy strategicznej spraw Wspólnoty.
Lista tematów do podjęcia na zebraniu powinna być otwarta (możliwość proponowania tematów przez współwłaścicieli), dostępna dla współwłaścicieli od dnia wpisana na listę pierwszego tematu. Tematy powinny być sortowane z uwzględnieniem rangi i zasięgu sprawy. Zasięg tematu powinien być dynamicznie liczony by w trakcie spotkania uwzględniał zainteresowania osób obecnych. Omawianie tematów począwszy do spraw o najszerszym zasięgu (ilość osób we wspólnocie których sprawa dotyczy) i wadze dla wspólnoty uniemożliwia zawłaszczenie zebrania na prywatne lub marginalne sprawy i paraliżowanie dyskusji. Zwykłą lista nawet z określonymi priorytetami nie jest wystarczająca skuteczna w przypadku nachalnego forsowania prywatnych tematów.

wspólnota.online tworzy otwartą agendę zebrań uwzględniając zasięgi.

Zebranie może się odbywać w nowoczesnej formie np. online (straming audio i video live)

Ustawa nie proceduje formy przeprowadzania zebrań. Choć, zebranie rozumiane jest zazwyczaj jako fizyczne zgromadzenie wielu osób, nie ma żadnych przeszkód prawnych (ani faktycznych) by zebranie było przeprowadzane w sposób teleinformatyczny. Jedynym warunkiem jaki powinien być spełniony to dwukierunkowa komunikacja właścicieli lokali w tym samym czasie. Nie możemy zatem mówić o zebraniu w sytuacji prowadzenia transmisji w jednym kierunku (zarządca- właściciele) bez możliwości interakcji ze strony wszystkich uczestników zebrania, a także w sytuacji kiedy komunikacja prowadzona jest w różnym czasie wobec różnych właścicieli. Do decyzji wspólnoty należy czy transmitowane zebranie będzie także rejestrowane i archiwizowane na dysku.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16 czerwca 2011 r., sygn. VI ACa 170/11

wspólnota.online umożliwia streaming live zebrań.

Brak wymogu określonej frekwencji na Zebraniu

Każde zebranie właścicieli, zwołane prawidłowo, jest ważne. Ustawa nie przewiduje spełnienia obowiązku określonej frekwencji (quorum), a także obowiązku skutecznego podjęcia uchwał. Uchwały Wspólnoty zapadają większością ponad 50 % wszystkich właścicieli lokali (a nie tylko uczestników zebrania), stąd w sytuacji nieuzyskania ponad 50 % głosów za określoną uchwałą, głosowanie musi być kontynuowane w trybie indywidualnego zbierania głosów. Niewątpliwie jednak wysoka frekwencja na zebraniach sprzyja sprawnemu podejmowaniu decyzji. Im więcej właścicieli podejmie dyskusję nad określoną uchwałą tym większe są szanse na jej skuteczne wykonanie.

Indywidualne Zbieranie Głosów i głosowanie przez Internet.

W przypadku gdy uchwała nie zostanie podjęta na zebraniu, należy kontynuować głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów. Ustawa przewiduje także możliwość głosowania uchwały wyłącznie w takim trybie. Nie jest możliwe jednak, głosowanie wyłącznie w takim trybie uchwał przewidzianych jako przedmiot zebrania rocznego, a więc: przyjęcie sprawozdania finansowego, udzielenie absolutorium, oraz plan gospodarczy. Poddanie pod głosowanie tych uchwał musi mieć miejsce na zebraniu rocznym, kontynuowanie głosowania może mieć miejsce w trybie indywidualnego zbierania głosów. We wszystkich innych sprawach uchwały mogą być głosowane w trybie “indywidualnego zbierania głosów”.

wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 27 marca 2013 r., sygn. V ACa 110/13

wspólnota.online pozwala zapoznać się ze sprawą i oddać głos w dowolnym momencie, bez udziału w zebraniach.