Zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Natomiast udział właściciela lokali niewyodrębnionych w nieruchomości wspólnej (spełniających wymóg samodzielności wg odrębnych przepisów) odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej tych lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Art. 3 ust. 4 u.w.l. stanowi, że do wyznaczenia powyższych stosunków niezbędne jest określenie, oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu, jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych. Natomiast określenie, co wchodzi w skład powierzchni lokali i pomieszczeń do nich przynależnych i co w konsekwencji nie wejdzie w skład nieruchomości wspólnej powinno wynikać z treści czynności prawnej ustanawiającej odrębną własność pierwszego lokalu. Wszystkie elementy elementy nieruchomości, których nie zaliczono do lokali i pomieszczeń do nich przynależnych stają się przedmiotem współwłasności właścicieli lokali jako nieruchomość wspólna (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 12 lipca 2017 r., sygn. I ACa 677/16).

W sytuacji, w której w skład nieruchomości, z której wyodrębniane są lokale, stanowi grunt zabudowany kilkoma budynkami (art. 3 ust. 5 u.w.l.), udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych w stosunku do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. W konsekwencji w celu ustalenia udziałów należy powierzchnię użytkową lokali wraz z powierzchnią pomieszczeń do nich przynależnych odnieść w stosunku do łącznej powierzchni lokali i pomieszczeń przynależnych znajdujących się we wszystkich budynkach będących częścią składową nieruchomości (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi, z dnia 19 kwietnia 2017 r., sygn. I ACa 1358/16).

Pomimo stosunkowo nieskomplikowanych mechanizmów mających zastosowanie dla ustalania udziałów w nieruchomości wspólnej, w praktyce zdarzają się sytuacje wadliwych wpisów w zakresie udziałów w księgach wieczystych, tak lokali, jak i nieruchomości wspólnej.

W odniesieniu do dokonywania wpisów korygujących wadliwie ujawnione udziały w księgach wieczystych, Sąd Najwyższy wskazuje, że w sytuacji, w której art. 3 ust. 3 u.w.l., określający sposób obliczania udziałów, wchodzi na miejsce wadliwie określonych udziałów właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej, zachodzą podstawy do przyjęcia, że przepis ten może stanowić podstawę wpisu do księgi wieczystej prawidłowo obliczonych udziałów. Wnioseko dokonanie takiego wpisu, korygującego wadliwie obliczone i ujawnione w księdze wieczystej udziały właścicieli lokali w nieruchomości wspólnej może złożyć Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej, z tym że w postępowaniu wieczystoksięgowym uczestniczyć powinni wszyscy zainteresowani właściciele lokali (por. Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 22 marca 2018 r., sygn. III CSK 300/17).

Zgodnie z art. 31 lit. b ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) na wniosek właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 10% udziałów w nieruchomości wspólnej, zarząd lub zarządca jest zobowiązany do zwołania zebrania członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Zarząd lub zarządca nie może dokonywać oceny zasadności wniosku właścicieli lokali i go uwzględnić lub nie. Zgodnie z literalnym brzmieniem w/w przepisu zarząd lub zarządca po otrzymaniu wniosku nie może odmówić zwołania zebrania.

Przepis art. 31 pkt b u.w.l. wręcz nakłada na zarząd obowiązek zwołania zebrania na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości. Jeżeli zarząd poprzez swoją bezczynność, mimo prawidłowego wniosku współwłaścicieli, blokuje zwołanie zebrania, to takie zachowanie jest sprzeczne z przepisami prawa (patrz: wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z dnia 14 marca 2017 r., sygn. V ACa 381/16). Taka postawa zarządu lub zarządcy powoduje powstanie ich odpowiedzialności wobec Wspólnoty wg ogólnych zasad odpowiedzialności odszkodowawczej (wobec braku regulacji szczegółowych odpowiedzialność ta będzie odpowiednio analogiczna do odpowiedzialności członków zarządu spółki handlowej, por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 czerwca 2010 r., sygn. II CNP 8/10).

W sytuacji bezczynności zarządu lub zarządcy w zakresie zwołania zebrania na wniosek członków Wspólnoty (wynikającej z np. celowej zwłoki z uwagi na postulowany przedmiot zebrania obejmujący głosowanie uchwały o zmianie zarządu lub zarządcy) należy stwierdzić, że dopuszczalnym jest samodzielne zorganizowanie zebrania przez członków Wspólnoty. Utrwalony jest w orzecznictwie sądowym pogląd, że przy zwoływaniu zebrań członków wspólnoty nie jest istotne to, kto i w jaki sposób je zwołał, ale to, czy członkowie wspólnoty mieli możliwość o terminie zebrania powziąć wiedzę i być na nim obecni (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 14 stycznia 2016 r., sygn. I ACa 834/15). Zatem przy zwoływaniu zebrania najważniejsze jest aby powiadomić wszystkich członków Wspólnoty o zebraniu i umożliwić im uczestnictwo.

Art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) określa, że uchwały podejmowane przez właścicieli lokali zapadają większością głosów liczoną według wielkości udziałów ( powyżej 50%). Ma to odniesienie do większości głosów wszystkich właścicieli lokali łącznie (a nie np. właścicieli obecnych na zebraniu w trakcie głosowania uchwały). Wymóg większości głosów liczonych wg udziałów obowiązuje niezależnie od tego czy uchwała jest podejmowana na zebraniu członków Wspólnoty, w trybie indywidualnego zbierania głosów, czy też ramach tzw. procedury mieszanej. Jednocześnie należy zaznaczyć, że dla podjęcia uchwały zebranie w ogóle nie jest elementem obligatoryjnym i może ona zostać podjęta także wyłącznie w trybie indywidualnego zbierania głosów (zob. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie z dnia 23 czerwca 2016 r., sygn. I ACa 290/16).

Przepis art. 23 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) umożliwia wprowadzenie szczególnego trybu głosowania, przyznającego każdemu właścicielowi jeden głos w umowie przewidzianej w art. 18 ust. 1 u.w.l. lub w drodze podjęcia większością udziałów uchwały w tym przedmiocie. Przepisy ustawy nie określają jednak, w jaki sposób ma nastąpić powrót do podstawowej zasady głosowania według wielkości udziałów. Ze względu na przewidziane w art. 23 ust. 2 ograniczenie możliwości wprowadzenia szczególnego sposobu głosowania jedynie do określonych spraw i jednoczesne stwierdzenie, że uchwała taka musi być podjęta w trybie głosowania według wielkości udziałów, dopuszczalność tego sposobu głosowania odnosi się jedynie do spraw wskazanych w uchwale dotyczącej wprowadzenia zasady „jeden właściciel jeden głos”. (zob. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 lipca 2017 r., sygn. IV CSK 586/16). Natomiast przywrócenie ustawowej zasady głosowania "udziałowego" powinno nastąpić także w drodze umowy, lub w drodze uchwały.

Ponadto w sytuacji, w której suma udziałów w nieruchomości wspólnej nie jest równa jeden, lub jeżeli większość udziałów należy do jednego właściciela lokalu (a także w razie zaistnienia tych okoliczności równocześnie), na podstawie art. 23 ust. 2a głosowanie według zasady, że na każdego właściciela przypada jeden głos, wprowadza się na każde żądanie właścicieli lokali posiadających łącznie co najmniej 1/5 udziałów w nieruchomości wspólnej.