Zasady porządku domowego mogą zostać określone przez Wspólnotę Mieszkaniową na podstawie uchwały właścicieli lokali. Wobec doniosłości prawnej regulaminu, która wynika m.in. z kontekstu ochrony zasad porządku domowego przewidzianej w art. 16 ust. 1 ustawy o własności lokali, określenie zasad porządku domowego klasyfikuje się jako czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu. W konsekwencji ustalenie treści regulaminu nie może nastąpić w innej formie, niż poprzez uchwałę Wspólnoty.

Regulamin porządku domowego powinien opierać się na konsensusie Członków Wspólnoty Mieszkaniowej w przedmiocie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej. Zważając na specyficzną sytuację przymusowej współwłasności nieruchomości wspólnej, na której łączą się lub krzyżują poszczególne interesy właścicieli lokali, regulamin porządku domowego może pozwolić na uregulowanie kluczowych kwestii dotyczących wspólnego korzystania z nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 140 kodeksu cywilnego właściciel lokalu może korzystać z niego z wyłączeniem innych osób, w sposób zgodny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem prawa własności lokalu, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z lokalu (np. z jego wynajmu) oraz rozporządzać swoim lokalem. Granice prawa do korzystania z lokalu są wyznaczone przez ustawy i zasady współżycia społecznego. W szczególności zaś w zakres prawa do korzystania z lokalu regulują przepisy ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.). Kompetencje przyznane Wspólnocie Mieszkaniowej są istotne, włącznie z prawem wniesienia do sądu żądania sprzedaży lokalu w drodze licytacji w określonych w ustawie wypadkach (art. 16 u.w.l.)

Zgodnie z art. 1 u.w.l., ustawa określa w szczególności prawa i obowiązki właścicieli lokali oraz reguły zarządu nieruchomością wspólną. Znaczna część przepisów odnoszących się do sposobu zarządu nieruchomością wspólną ma charakter względnie obowiązujący. Mają one zastosowanie wtedy, gdy właściciele lokali w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego nie określąją sposobu zarządu nieruchomością wspólną wg zasad innych, niż uregulowania ustawowe (art. 18 ust. 3 w związku z ust. 1 u.w.l.). W zakresie spraw przekraczających zakres zwykłego zarządu, co dotyczy także ustalenia zasad sposobu zarządu, Wspólnota Mieszkaniowa podejmuje decyzje w drodze uchwały. Jednakże możliwości decyzyjne Wspólnoty ograniczają się wyłącznie do spraw dotyczących zarządu nieruchomością wspólną. Jedynym wyjątkiem jest wymóg zgody właścicieli wyrażonej w uchwale na połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podziału lokalu (art. 22 ust. 4 u.w.l.)

Ustawa o własności lokali nie daje Wspólnocie Mieszkaniowej podstaw do podejmowania jakichkolwiek uchwał, które ingerowałyby w prawa odrębnej własności lokali, wynikające z art. 140 kodeksu cywilnego. W konsekwencji Wspólnota Mieszkaniowa ustalając treść regulaminu porządku domowego jest zobowiązana do poszanowania prawa własności właścicieli lokali. W szczególności w orzecznictwie sądowym przyjmuje się, że Wspólnota nie może regulować kwestii odpowiedzialności właściciela lokalu za działania osób trzecich, wprowadzać ograniczeń, ani wymogów odnoszących się do wynajmowania lokali, zakazywać prowadzenia działalności gospodarczej w lokalach mieszkalnych, ani uzależniać dopuszczalność prowadzenia działalności od zgody Wspólnoty wyrażonej w uchwale (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3 kwietnia 2009 r., sygn. akt II CSK 600/08).

Ustawa o własności lokali (dalej: u.w.l.) nie przewiduje ściśle określonych sankcji za naruszenia zasad porządku domowego, z jednym wyjątkiem - art. 16 u.w.l. stanowi, że jeżeli właściciel lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, Wspólnota Mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży jego lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. W praktyce jednak, z uwagi na znaczną dolegliwość i doniosłość prawną tej sankcji, nie nadaje się ona do zastosowania w każdej sytuacji. W szczególności wydaje się niezasadnym stosowanie jej np. w sytuacji pierwszego „wykroczenia” danego właściciela lokalu wobec zasad porządku domowego, zwłaszcza jeżeli sprawa jest tzw. “mniejszej wagi”.

Wobec braku uregulowań w ustawie, w praktyce Wspólnoty Mieszkaniowe w różnoraki sposób kreują warunki i rodzaje sankcji stanowiących zabezpieczenie regulaminu porządku domowego. W oparciu o sprawy sądowe, których przedmiotem była ocena zgodności z prawem takich czy innych zasad porządku domowego i związanych z nimi sankcji, wykształciły się poglądy orzecznictwa sądowego na zakres kompetencji Wspólnoty w przedmiocie ustalania zasad porządku domowego i stosowania określonych sankcji. Jednakże orzecznictwo sądowe określa przede wszystkim jakich sankcji Wspólnota stosować nie może, natomiast brak w nim szerszych wskazówek co do możliwości stosowania innych sankcji, niż te określone w art. 16 u.w.l.

Na gruncie art. 13 u.w.l. uzasadnionym wydaje się jednak pogląd, że jeżeli Wspólnota Mieszkaniowa ponosi określone koszty związane np. ze skierowaniem upomnienia lub wezwania do zaprzestania naruszania porządku domowego (np. koszty wysyłki, opłata pobierana przez zarządcę za obsługę upomnień regulaminowych itp.), to ma prawo obciążyć tymi kosztami właściciela lokalu, w związku z którego zachowaniem upomnienie lub wezwanie stało się niezbędne. Koszty tego typu mogą zostać ustalone na zasadzie ryczałtu, przy czym nie powinny przekraczać rozsądnej miary. Istotne jest, aby regulamin porządku domowego określał kwestie stosowania sankcji w sposób możliwie szczegółowy, a jednocześnie elastyczny, pozwalający na zastosowanie w różnych scenariuszach zdarzeń.

Ustawa o własności lokali ściśle określa przypadki, w których właściciel lokalu może zostać obciążony opłatami. Z mocy ustawy właściciel lokalu jest zobowiązany do uiszczania opłat na poczet kosztów związanych z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczenia w kosztach zarządu i utrzymania nieruchomości wspólnej. W konsekwencji brak jest podstaw prawnych do wprowadzenia w regulaminie rozszerzonej odpowiedzialności odszkodowawczej właściciela lokalu za szkody wyrządzone przez osoby trzecie, np. najemcę, czy też osoby bliskie. Podstawą prawną takiego obowiązku nie może być art. 13 u.w.l., ani regulamin porządku domowego, który nie może być sprzeczny z przepisami prawa (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 listopada 2012 r., sygn. akt VI ACa 724/12).

Przepisy prawne ograniczają odpowiedzialność odszkodowawczą za bezprawne działania osoby trzeciej do ściśle oznaczonych sytuacji, co może dotyczyć np. odpowiedzialności opiekuna za małoletniego czy osoby wykonującej określone usługi za swojego pracownika lub podwładnego. Nie jest zatem możliwe ogólnikowe rozszerzanie na podstawie regulaminu odpowiedzialności właściciela lokalu za konsekwencje bliżej niesprecyzowanych działań różnych osób, o których to działaniach właściciel może nawet nie wiedzieć. Nie oznacza to, że właściciel nigdy nie będzie odpowiadać za szkody wyrządzone przez lokatora, w szczególności wtedy, gdy właścicielowi temu będzie można przypisać winę za powstałą szkodę. Podstawę jego odpowiedzialności mogą jednak stanowić jedynie przepisy prawne, a nie reguły wprowadzone uchwałą powziętą przez większość właścicieli lokali. Bezpodstawne jest także obciążanie członków Wspólnoty obowiązkiem zapłaty kary porządkowej, wprowadzonej na podstawie uchwały właścicieli – niezależnie od sposobu uregulowania tej kary porządkowej. Podstawą karania członków wspólnoty za wykroczenie przeciwko prawom innych lokatorów czy zasadom porządku domowego mogą być jedynie przepisy prawa powszechnie obowiązującego, w szczególności prawo wykroczeń oraz prawo administracyjne (zob. wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z dnia 1 grudnia 2014 r., sygn. akt I C 640/14).

Żaden przepis prawa nie pozwala Wspólnocie Mieszkaniowej na składanie oświadczeń woli o charakterze władczym, którym poszczególni właściciele mieliby obowiązek się podporządkować. W konsekwencji brak jest podstaw do przyjmowania przez Wspólnotę Mieszkaniową regulacji, o charakterze prewencyjnym, mającym zapobiegać ewentualnym zagrożeniom czy szkodom. Za niedopuszczalne należy uznać kreowanie w drodze uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej stosunku obligacyjnego między wspólnotą a jednym z jej członków (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 20 stycznia 2014 r., sygn. akt I ACa 1394/13, wyrok Sądu Okręgowego w Świdnicy z dnia 4 czerwca 2013 r. Sygn. akt IC 2462/12).

Krytycznie w orzecznictwie sądowym została oceniona także praktyka zakładania blokad na koła pojazdów. Sposób uregulowania w ustawodawstwie kwestii zakładania blokad na koła pojazdów wskazuje na to, że tego typu rozwiązanie należy traktować jako środek represji. W rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 22 grudnia 2004 roku w sprawie środków przymusu bezpośredniego stosowanego przez funkcjonariuszy celnych (Dz. U. Nr 286, poz. 2874) i z dnia 25 czerwca 2002 roku w sprawie środków przymusu bezpośredniego stosowanego przez inspektorów i pracowników kontroli skarbowej (Dz. U. Nr 96, poz. 845), a także w uchylonym już rozporządzeniu Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 14 stycznia 2000 roku w sprawie usuwania pojazdów i blokowania ich kół (Dz. U. Nr 5, poz. 64) stosowanie blokad na koła pojazdów jest traktowane jako środek przymusu bezpośredniego. Stosowanie tego typu urządzeń, jako środka represji ograniczającego prawo własności pozostaje tym samym w wyłącznej sferze władztwa państwa. Zgodnie z art. 64 Konstytucji RP własność może być ograniczona tylko w drodze ustawy i tylko w zakresie, w jakim nie narusza ona istoty prawa własności. Środki tego typu mogą być więc stosowane wyłącznie na podstawie wyraźnego upoważnienia ustawowego nie budzącego żadnych wątpliwości. Każda ingerencja w prawo własności stanowi środek ostateczny i może być dokonywana dopiero w sytuacji, gdy inne środki zawiodą i to tylko ze względu na ważną wartość mocniej chronioną (zasada hierarchiczności wartości chronionych przez prawo). Wartością wyżej chronioną jest np. interes publiczny, zdrowie czy życie. W chwili obecnej uprawnieniem do stosowania blokad na koła pojazdów z pewnością dysponują policja i straż miejska/gminna (art. 130a ustawy z dnia 20 czerwca 1997 roku prawo o ruchu drogowym - Dz. U. z 2005r., Nr 108, poz. 908 - j.t.), oraz funkcjonariusze wskazani w w/w rozporządzeniach Rady Ministrów. Żaden zaś przepis nie daje takiego uprawnienia wspólnocie mieszkaniowej czy też innym wynajętym przez nich osobom fizycznym czy prawnym. W szczególności uprawnienia takiego nie daje przepis art. 13 ustawy o własności lokali. Samodzielne przyznanie sobie takiego uprawnienia przez wspólnotę mieszkaniową musi zostać zatem uznane za sprzeczne z prawem, to jest z Konstytucją RP. (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 27 maja 2009 r, sygn. akt: VI ACa 1124/08).