Powrót

Przekształcenie gruntu z użytkowania wieczystego w prawo własności

Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności.

Różnica między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego sprowadza się do dwóch zagadnień:

  1. konieczności wnoszenia corocznej opłaty za użytkowanie wieczyste na rzecz właściciela gruntu,
  2. koniecznością uzgodnień z właścicielem gruntu w sprawach dotyczących gruntu.

Inne elementy praw właścicieli i użytkowników wieczystych są podobne: możliwość samodzielnego dysponowania, dziedziczenia, ustanawiania hipoteki, zbywania prawa. Właściciele lokali mieszkalnych z jednej strony nie będa musieli co rok płacić za użytkowanie gruntu, z drugiej strony przez najbliższe dwadzieścia lat będą spłacać przekształcenie we własność. Ustawa przewiduje bonifikaty obniżające opłaty przekształceniowe, których wysokość zależy od tego, czy grunt należy do Skarbu Państwa czy do samorządu. Dla gruntów państwowych wysokość bonifikat określa ustawa, dla gruntów samorządowych wysokość bonifikat będzie zależała od uchwał organów samorządu (właściwej rady lub sejmiku).

Warunkiem przekształcenia użytkowania w prawo własności jest, aby większość lokali była mieszkalna - lokale niemieszkalne też mogą istnieć, ale musi ich być mniej niż połowa. Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenie wydaje starosta, wójt, burmistrz lub prezydent miasta w terminie nie później niż 12 miesięcy lub 4 miesiące od dnia złożenia wniosku.

Art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

Przekształcenie następuje automatycznie, z mocy prawa.

Każdy właściciel lokalu w budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym dnia 1 stycznia 2019 automatycznie, z mocy prawa stanie się współwłaścicielem gruntu pod budynkiem - nie musi podejmować w tym kierunku żadnych czynności. Do końca 2019 każdy właściciel nieruchomości objętej ustawą o przekształceniu powinien dostać urzędowe zaświadczenie potwierdzające przekształcenie.

Art. 4 ust. 7 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

Przekształcenie dotyczy gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe.

Zabudową na cele mieszkaniowe są: budynki jednorodzinne i budynki wielorodzinne, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (liczoną udziałami w części wspólnej). Gdy taki grunt zabudowany jest także garażami, budynkami gospodarczymi oraz innymi obiektami budowlanymi podlega on także przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Przekształcenie z mocy ustawy nie zachodzi, gdy budynki służą do celów komercyjnych, biurowych, przemysłowych i wszystkich innych niż mieszkalne.

Opłata z tytułu przekształcenia = opłata z tytułu użytkowania wieczystego

Opłata za przekształcenie będzie wnoszona przez 20 lat w wysokości równej rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste aktualnej na dzień przekształcenia. Ustawa przewiduje możliwość stosowania bonifikat, zarówno w zakresie przekształcenia gruntów państwowych jak i samorządowych. Wiele samorządów zapowiada, iż udzieli jej w wysokości 99% opłaty. Wówczas kwota wykupu byłaby symboliczna.

Art. 9 ust. 4 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów

Bonifikaty 10-60% dla gruntów Skarbu Państwa.

Ustawa przewiduje bonifikaty w opłacie przekształceniowej za grunty państwowe w wysokości zależnej od roku, w którym pełna kwota wykupu zostanie uiszczona. W roku 2019 będzie to 60%, w roku 2020 już 50% i co rok o 10% mniej, aż do roku 2024, w którym bonifikata wyniesie już tylko 10%. Użytkownikom wieczystym gruntów należących do Skarbu Państwa zdecydowanie opłaca się zatem wnieść całą opłatę już w pierwszym roku obowiązywania ustawy.

Opłata z tytułu przekształcenia będzie płatna przez 20 lat

To jest zasada generalna przekształcenia. Opłata jest roczna, a jej wysokość z góry określona, chociaż co kilka lat może wzrosnąć (tzw. waloryzacja). Dlatego lepiej opłaca się zapłacić jednorazowo i skorzystać z bonifikaty.

Art. 10 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów Art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami