Różnica między prawem własności a prawem użytkowania wieczystego sprowadza się do dwóch zagadnień:
Inne elementy praw właścicieli i użytkowników wieczystych są podobne: możliwość samodzielnego dysponowania, dziedziczenia, ustanawiania hipoteki, zbywania prawa. Właściciele lokali mieszkalnych z jednej strony nie będa musieli co rok płacić za użytkowanie gruntu, z drugiej strony przez najbliższe dwadzieścia lat będą spłacać przekształcenie we własność. Ustawa przewiduje bonifikaty obniżające opłaty przekształceniowe, których wysokość zależy od tego, czy grunt należy do Skarbu Państwa czy do samorządu. Dla gruntów państwowych wysokość bonifikat określa ustawa, dla gruntów samorządowych wysokość bonifikat będzie zależała od uchwał organów samorządu (właściwej rady lub sejmiku).
Warunkiem przekształcenia użytkowania w prawo własności jest, aby większość lokali była mieszkalna - lokale niemieszkalne też mogą istnieć, ale musi ich być mniej niż połowa. Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie. Zaświadczenie wydaje starosta, wójt, burmistrz lub prezydent miasta w terminie nie później niż 12 miesięcy lub 4 miesiące od dnia złożenia wniosku.
Każdy właściciel lokalu w budynku na gruncie w użytkowaniu wieczystym dnia 1 stycznia 2019 automatycznie, z mocy prawa stanie się współwłaścicielem gruntu pod budynkiem - nie musi podejmować w tym kierunku żadnych czynności. Do końca 2019 każdy właściciel nieruchomości objętej ustawą o przekształceniu powinien dostać urzędowe zaświadczenie potwierdzające przekształcenie.
Zabudową na cele mieszkaniowe są: budynki jednorodzinne i budynki wielorodzinne, w których co najmniej połowę liczby lokali stanowią lokale mieszkalne (liczoną udziałami w części wspólnej). Gdy taki grunt zabudowany jest także garażami, budynkami gospodarczymi oraz innymi obiektami budowlanymi podlega on także przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności. Przekształcenie z mocy ustawy nie zachodzi, gdy budynki służą do celów komercyjnych, biurowych, przemysłowych i wszystkich innych niż mieszkalne.
Opłata za przekształcenie będzie wnoszona przez 20 lat w wysokości równej rocznej opłacie za użytkowanie wieczyste aktualnej na dzień przekształcenia. Ustawa przewiduje możliwość stosowania bonifikat, zarówno w zakresie przekształcenia gruntów państwowych jak i samorządowych. Wiele samorządów zapowiada, iż udzieli jej w wysokości 99% opłaty. Wówczas kwota wykupu byłaby symboliczna.
Ustawa przewiduje bonifikaty w opłacie przekształceniowej za grunty państwowe w wysokości zależnej od roku, w którym pełna kwota wykupu zostanie uiszczona. W roku 2019 będzie to 60%, w roku 2020 już 50% i co rok o 10% mniej, aż do roku 2024, w którym bonifikata wyniesie już tylko 10%. Użytkownikom wieczystym gruntów należących do Skarbu Państwa zdecydowanie opłaca się zatem wnieść całą opłatę już w pierwszym roku obowiązywania ustawy.
To jest zasada generalna przekształcenia. Opłata jest roczna, a jej wysokość z góry określona, chociaż co kilka lat może wzrosnąć (tzw. waloryzacja). Dlatego lepiej opłaca się zapłacić jednorazowo i skorzystać z bonifikaty.
Zgodnie z art. 4 ust. 1 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa o przekształceniu) zaświadczenie potwierdzające przekształcenie stanowić będzie podstawę dla ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków. Zaświadczenie będzie wydawane przez właściwe organy administracji:
Art. 4 ust. ustawy o przekształceniu precyzuje przedmiot w/w dokumentu. W zaświadczeniu zostanie potwierdzony fakt przekształcenia, ponadto zawierać będzie ono informację o obowiązku wnoszenia rocznej opłaty przekształceniowej, wysokości i okresie wnoszenia tej opłaty, a także możliwości wniesienia opłaty jednorazowej i zasadach jej wnoszenia.
Ponadto zaświadczenie powinno zawierać pouczenie o możliwości złożenia wniosku do właściwego organu administracji o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia opłaty przekształceniowej w drodze decyzji. Wniosek taki będzie przysługiwał właścicielowi nieruchomości, gdy nie zgodzi się on z zawartą w zaświadczeniu informacją o wysokości i okresie wnoszenia opłaty. Termin na złożenie takiego wniosku wynosi 2 miesiące od dnia doręczenia zaświadczenia. Po złożeniu wniosku z zachowaniem terminu organ administracji będzie zobowiązany do przeprowadzenia postępowania ustalającego wysokość i okres wnoszenia opłaty przekształceniowej.
Procedura przekształcenia użytkowania wieczystego przewiduje działanie organów oraz sądu z urzędu, co znaczy że nie są wymagane dodatkowe wnioski właścicieli nieruchomości. Zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów właściwy organ ma obowiązek przekazać zaświadczenie o przekształceniu do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej, w terminie 14 dni od dnia jego wydania. Natomiast na podstawie art. 5 ust. 1 w/w ustawy sąd na podstawie zaświadczenia dokona z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych oraz doręczy zawiadomienie o wpisie na adres wskazany w zaświadczeniu.
Regulacja bonifikat od opłat za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności została zawarta w art. 9 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (dalej: ustawa o przekształceniu). Przepis ten przewiduje, że właściwy organ administracji może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od opłaty za dany rok w odniesieniu do gruntów stanowiących własność:
Natomiast w przypadku gruntów, w stosunku do których prawo własności Skarbu Państwa wykonuje Agencja Mienia Wojskowego, Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa lub Zarząd Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji, wydanie zarządzenia w sprawie bonifikaty następuje w porozumieniu odpowiednio z Prezesem Agencji Mienia Wojskowego, Dyrektorem Generalnym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa lub dyrektorem Zarządu Zasobów Mieszkaniowych Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.
Art. 9 ust. 4 ustawy o przekształceniu przyznaje samorządom możliwość ustalenia własnych stawek bonifikat. Zgodnie z tym przepisem w przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność jednostki samorządu terytorialnego, właściwy organ może udzielić osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielniom mieszkaniowym bonifikaty od tej opłaty na podstawie uchwały właściwej rady albo sejmiku.
Rozłożone na 20 lat opłaty za przekształcenie mogą być waloryzowane. Art. 10 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów stanowi, że waloryzacja opłat za przekształcenie może być dokonywana na zasadach określonych w art. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Właściwy organ będzie dokonywał waloryzacji z urzędu lub na wniosek właściciela nieruchomości. Wprowadzone zostało jednak ograniczenie, zgodnie z którym waloryzacja nie będzie mogła być stosowana częściej niż raz na 3 lata od dnia dokonania ostatniej waloryzacji.