Powrót

Podejmowanie uchwały krok po kroku

Wspólnota podejmuje decyzje w formie uchwał, których treść może zaproponować każdy z właścicieli lokali

Każdy właściciel ma prawo zgłaszania projektów uchwał, lub nawet samych pomysłów, które zarząd powinien sformułować jako treść uchwały. Wspólnota Mieszkaniowa, poza kilkoma ogólnymi zasadami, nie jest związana szczególnym formalizmem w zakresie głosowania uchwał, wobec czego przedstawienie projektów do głosowania może następować w dowolnej chwili i nie wymaga spełnienia szczególnych wymogów.
Uchwały można głosować na zebraniu lub w trybie “obiegowym”, metodą indywidualnego zbierania głosów od właścicieli. To do zarządu należy “przetłumaczenie” poddanego im pomysłu na język uchwały.

Wyroku Sąd Apelacyjnego w Warszawie z dnia 16.06.2011, sygn. akt. VI ACa 170/11

Każdy właściciel może zgłosić projekt uchwały na zebraniu Wspólnoty.

Zebranie właścicieli – jako najwyższa władza we Wspólnocie – może rozpocząć głosowanie uchwały w każdej sprawie. Głosowanie nad uchwałą powinno być umieszczone w porządku zebrania. Jednakże porządek zebrania można zmienić także w trakcie zebrania.
Zebranie może wprowadzać poprawki do tekstu uchwały, może także poddać pod głosowanie zmieniona wersję uchwały (w wyniku dyskusji). Ważne jednak by zebranie w ogóle zdecydowało o poddaniu projektu uchwały pod głosowanie, może bowiem tego odmówić, wówczas projekt upada. Właściciel może ponownie zgłaszać uchwałę do głosowania na kolejnym zebraniu, lub do zarządu, by ten poddał ją pod głosowanie w trybie “obiegowym”, poza zebraniem.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12 Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00

Każdy właściciel może zgłaszać do zarządu projekt uchwały do głosowania w trybie “obiegowym”

Zgłoszenie projektu uchwały lub pomysłu do zarządu nie musi wiązać się z zebraniem.Poza zabraniem właścicieli, zarząd może głosować uchwały w trybie “obiegowym” (“w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd” – jak mówi ustawa). Zarząd powinien poddać pod głosowanie każdy projekt uchwały (lub każdy pomysł, przepisując go na uchwałę). W sytuacji odmowy poddania pod głosowanie (czego ustawa nie przewiduje) właściciele mogą głosować uchwałę samodzielnie. Będzie ona ważna, jeśli nie powstanie wątpliwość co do wpływu na wyniki głosowania przez przeprowadzających głosowanie. Ważne, by Wspólnota wypracowała sprawny system głosowania (np. poprzez wspólnotę online), by trudności techniczne głosowania nie stanowiły dla zarządu wymówki dla odmowy procedowania uchwały.
Jeżeli zarząd odmówi głosowania w tym trybie, pomysłodawca może zaproponować uchwałę na zebraniu, by o jej głosowaniu zdecydował ogół zebranych.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03

Uchwała powinna być napisana jasno i zrozumiale, zawierać szczegółowe postanowienia oraz wytyczne dla zarządu

Prosty język (unikanie żargonu prawniczego), jest ważny w procesie realizacji uchwały. Postanowienia powinny być jasne i klarowne, należy unikać ogólnych zapisów typu: “wspólnota wyraża zgodę na remont dachu, wykonanie uchwały powierza zarządowi”, gdyż taka uchwała będzie źródłem konfliktów. Uchwała powinna odpowiadać na pytania co (chce zrobić wspólnota), w jaki sposób, gdzie i kiedy (jasno określone miejsce i terminy), a także za ile (podając źródło finansowania i zawsze szacując koszty z góry, ponieważ nie można ich potem przekraczać). Uchwała powinna też udzielać pełnomocnictw do wynikających z niej czynności. Ważne też, by uchwała określała, do kiedy obowiązuje. Przykładowo uchwała ze zgodą na remont, w przypadku jego niewykonania w danym roku, nie powinna upoważniać do zaciągania kredytu na takie prace 10 lat później.

Zaskarżyć uchwałę do sądu może tylko właściciel lokalu.

Tylko właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli uzna, że jest niezgodna z prawem, lub narusza zasady prawidłowego zarządu, lub narusza jego interesy. Ma na to 6 tygodni od czasu zebrania, na którym podjęto uchwałę (jeśli został prawidłowo zawiadomiony o zebraniu) lub od dnia powiadomienia o podjęciu uchwały, w przypadku głosowania “obiegiem”. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.

Art. 25 ustawy o własności lokali Art. 189 kodeksu postępowania cywilnego Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2015 r., sygn. akt I CSK 773/14

Uchwałę Wspólnoty wykonuje zarząd lub zarządca.

Uchwały Wspólnoty wykonuje zarząd (lub pełniący tę funkcję zarządca), który kieruje sprawami Wspólnoty na co dzień. Zapisanie w uchwale formuły: “wykonanie uchwały powierza się zarządowi” jest dość bezpieczne,  by uniknąć wątpliwości, kto powinien zająć się realizacją zapisów z uchwały. Uchwała powinna zawierać pełnomocnictwa dla zarządu do wykonania uchwały w tym do podpisania umów, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Ustawa nie przewiduje sankcji, w sytuacji kiedy zarząd nie wykona uchwały. Odpowiedzialność może polegać w takim przypadku na wyrządzeniu Wspólnocie szkody (np. brak koniecznego remontu), lub na utracie korzyści (np. brak pobierania opłaty za reklamę). Zatem odpowiedzialność za nie wykonanie uchwały może być bardzo konkretna choć wprost nie ma o niej mowy w ustawie.