Każdy właściciel ma prawo zgłaszania projektów uchwał, lub nawet samych pomysłów, które zarząd powinien sformułować jako treść uchwały. Wspólnota Mieszkaniowa, poza kilkoma ogólnymi zasadami, nie jest związana szczególnym formalizmem w zakresie głosowania uchwał, wobec czego przedstawienie projektów do głosowania może następować w dowolnej chwili i nie wymaga spełnienia szczególnych wymogów.
Uchwały można głosować na zebraniu lub w trybie “obiegowym”, metodą indywidualnego zbierania głosów od właścicieli. To do zarządu należy “przetłumaczenie” poddanego im pomysłu na język uchwały.
Wspólnota podejmuje decyzje w formie uchwał, których treść może zaproponować każdy z właścicieli lokali
Wspólnota podejmuje decyzje w formie uchwał, których treść może zaproponować każdy z właścicieli lokali
W orzecznictwie sądów powszechnych przeważa pogląd, że funkcjonowanie Wspólnoty Mieszkaniowej ukształtowane ustawą o własności lokali zasadniczo nie powinno podlegać nadmiernej formalizacji. W szczególności zaś, w razie braku odmiennych postanowień właścicieli lokali, ogólne zasady wyrażone w ustawie nie mogą być interpretowane zbyt “sztywno”, gdyż mogłoby to utrudnić np. podejmowanie uchwał. W tym kontekście warto wskazać pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 16.06.2011, sygn. akt. VI ACa 170/11:
„Wspólnota mieszkaniowa jest szczególnym podmiotem składającym się z osób powiązanych między sobą tym tylko, że są właścicielami mieszkań w tym samym budynku, dlatego też postępowanie wewnątrz wspólnoty – w przeciwieństwie np. do spółdzielni mieszkaniowej – jest w maksymalnym stopniu odformalizowane. Ustawa o własności lokali nie wprowadza sztywnych wymogów ważności zebrania właścicieli lokali od jego należytego zwołania, jakkolwiek nie dopuszcza oczywiście do zupełnej dowolności w tym zakresie. (…) Oczywistym jest, że właściciele lokali nie są związani projektami uchwał, mogą je akceptować, zmieniać lub podejmować własne uchwały”
Ustawa o własności lokali zawiera zasadnicze ramy funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej, pozostawiając jednak właścicielom lokali znaczną swobodę, także na płaszczyźnie procedowania uchwał. Wspólnota może korzystać z elastyczności ustawy pozwalającej na funkcjonowanie z zachowaniem minimum formalizmów, lub też samodzielnie przyjąć bardziej szczegółowe zasady regulujące na przykład kwestie zgłaszania projektów uchwał, prowadzenia nad nimi debaty, czy też zwoływania i przeprowadzania zebrań.
Każdy właściciel może zgłosić projekt uchwały na zebraniu Wspólnoty.
Zebranie właścicieli – jako najwyższa władza we Wspólnocie – może rozpocząć głosowanie uchwały w każdej sprawie. Głosowanie nad uchwałą powinno być umieszczone w porządku zebrania. Jednakże porządek zebrania można zmienić także w trakcie zebrania.
Zebranie może wprowadzać poprawki do tekstu uchwały, może także poddać pod głosowanie zmieniona wersję uchwały (w wyniku dyskusji). Ważne jednak by zebranie w ogóle zdecydowało o poddaniu projektu uchwały pod głosowanie, może bowiem tego odmówić, wówczas projekt upada. Właściciel może ponownie zgłaszać uchwałę do głosowania na kolejnym zebraniu, lub do zarządu, by ten poddał ją pod głosowanie w trybie “obiegowym”, poza zebraniem.
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06
Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00
Każdy właściciel może zgłosić projekt uchwały na zebraniu Wspólnoty.
Zdolność zebrania właścicieli lokali do podejmowania uchwał nie jest zależna od formalnej poprawności zwołania zebrania czy jego przebiegu. Dla skutecznego podjęcia uchwał decydujące znaczenie ma każdorazowo treść oświadczeń woli wyrażonej przez członków wspólnoty w podjętych uchwałach, a nie kwestie proceduralne. W konsekwencji właściciele nie są związani treścią projektów uchwał przedstawianych w zawiadomieniu o terminie zebrania wraz z porządkiem jego obrad, wobec czego mogą podejmować uchwały wykraczające poza te projekty lub dowolnie je zmieniać. (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 11 stycznia 2007 r., sygn. akt II CSK 370/06).
Na etapie zwoływania zebrania każdy z właścicieli może wystąpić do zarządu o uzupełnienie porządku obrad o proponowany przez niego projekt uchwały. Projekt taki może zostać zgłoszony w każdym momencie, także dopiero na samym zebraniu. Do właścicieli lokali należy decyzja o poddaniu projektu pod głosowanie na zebraniu w oryginalnym brzmieniu, wprowadzeniu zmian lub nie poddaniu projektu pod głosowanie w ogóle. W szczególności zaś należy podkreślić, że właściciele lokali nie są związani treścią projektów uchwał załączonych do zawiadomienia o zebraniu i umieszczonych w porządku obrad (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 7 lutego 2013 r., sygn. akt I ACa 1203/12).
Niezawiadomienie Członka Wspólnoty Mieszkaniowej o terminie zebrania właścicieli może stanowić podstawę uchylenia uchwały przez sąd tylko wtedy, gdy uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 16 października 2002 r., sygn. akt IV CKN 1351/00).
Każdy właściciel może zgłaszać do zarządu projekt uchwały do głosowania w trybie “obiegowym”
Zgłoszenie projektu uchwały lub pomysłu do zarządu nie musi wiązać się z zebraniem.Poza zabraniem właścicieli, zarząd może głosować uchwały w trybie “obiegowym” (“w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd” – jak mówi ustawa). Zarząd powinien poddać pod głosowanie każdy projekt uchwały (lub każdy pomysł, przepisując go na uchwałę). W sytuacji odmowy poddania pod głosowanie (czego ustawa nie przewiduje) właściciele mogą głosować uchwałę samodzielnie. Będzie ona ważna, jeśli nie powstanie wątpliwość co do wpływu na wyniki głosowania przez przeprowadzających głosowanie. Ważne, by Wspólnota wypracowała sprawny system głosowania (np. poprzez wspólnotę online), by trudności techniczne głosowania nie stanowiły dla zarządu wymówki dla odmowy procedowania uchwały.
Jeżeli zarząd odmówi głosowania w tym trybie, pomysłodawca może zaproponować uchwałę na zebraniu, by o jej głosowaniu zdecydował ogół zebranych.
Każdy właściciel może zgłaszać do zarządu projekt uchwały do głosowania w trybie “obiegowym”
Właściciele lokali mogą zgłaszać projekty uchwał niezależnie od zebrań, które mogą następnie zostać poddane głosowaniu w trybie indywidualnego zbierania głosów. W takiej sytuacji zasadniczo to zarząd będzie podejmował decyzję o poddaniu projektu uchwały pod głosowanie. Jednakże w razie odmowy poddania uchwały pod głosowanie, właściciel lokalu może sam zwrócić się do pozostałych Członków Wspólnoty o oddanie głosów w sprawie proponowanego projektu uchwały. W takiej sytuacji właściciel lokalu indywidualne zbierający głosy powinien zadbać o poinformowanie głosujących Członków Wspólnoty o wszelkich okolicznościach dotyczących projektu uchwały, w tym także o odmowie głosowania wyrażonej przez zarząd. W szczególności niedopuszczalne jest wprowadzanie właścicieli lokali w błąd co do treści lub intencji głosowanej uchwały. Podjęcie przez Wspólnotę Mieszkaniową uchwały w drodze indywidualnego zbierania głosów, dokonanego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sąd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treść (zob. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 8 lipca 2004 r., sygn. akt IV CK 543/03).
Uchwała powinna być napisana jasno i zrozumiale, zawierać szczegółowe postanowienia oraz wytyczne dla zarządu
Prosty język (unikanie żargonu prawniczego), jest ważny w procesie realizacji uchwały. Postanowienia powinny być jasne i klarowne, należy unikać ogólnych zapisów typu: “wspólnota wyraża zgodę na remont dachu, wykonanie uchwały powierza zarządowi”, gdyż taka uchwała będzie źródłem konfliktów. Uchwała powinna odpowiadać na pytania co (chce zrobić wspólnota), w jaki sposób, gdzie i kiedy (jasno określone miejsce i terminy), a także za ile (podając źródło finansowania i zawsze szacując koszty z góry, ponieważ nie można ich potem przekraczać). Uchwała powinna też udzielać pełnomocnictw do wynikających z niej czynności. Ważne też, by uchwała określała, do kiedy obowiązuje. Przykładowo uchwała ze zgodą na remont, w przypadku jego niewykonania w danym roku, nie powinna upoważniać do zaciągania kredytu na takie prace 10 lat później.
Zaskarżyć uchwałę do sądu może tylko właściciel lokalu.
Tylko właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu, jeśli uzna, że jest niezgodna z prawem, lub narusza zasady prawidłowego zarządu, lub narusza jego interesy. Ma na to 6 tygodni od czasu zebrania, na którym podjęto uchwałę (jeśli został prawidłowo zawiadomiony o zebraniu) lub od dnia powiadomienia o podjęciu uchwały, w przypadku głosowania “obiegiem”. Zaskarżenie uchwały nie wstrzymuje jej wykonania, chyba że sąd wstrzyma jej wykonanie do czasu zakończenia sprawy.
Art. 25 ustawy o własności lokali
Art. 189 kodeksu postępowania cywilnego
Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2015 r., sygn. akt I CSK 773/14
Zaskarżyć uchwałę do sądu może tylko właściciel lokalu.
Na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali każdoczesny właściciel lokalu może zaskarżyć uchwałę do sądu w następujących przypadkach:
1) niezgodności uchwały z przepisami prawa,
2) niezgodności uchwały z umową właścicieli lokali
3) naruszenia przez uchwałę zasad prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną,
4) naruszenia przez uchwałę interesów danego właściciela lokalu.
Każdy z powyższych powodów może być samodzielną podstawą do skierowania powództwa o uchylenie uchwały Wspólnoty. Na skierowanie pozwu do sądu właściciel lokalu ma 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Złożenie pozwu o uchylenie uchwały nie wpływa na jej skuteczność, dopiero wyrok sądowy może spowodować uchylenie uchwały w całości lub części. Jednakże jednocześnie z pozwem o uchylenie uchwały właściciel lokalu może domagać się wstrzyma jej wykonania do czasu zakończenia sprawy – wówczas sąd rozstrzyga, czy obowiązywanie uchwały zostanie wstrzymane jeszcze przed merytorycznym rozstrzygnięciem sprawy w wyroku.
Niezależnie od w/w wskazanego trybu żądania uchylenia uchwały Wspólnoty Mieszkaniowej, możliwe jest skierowanie do sądu powództwa o stwierdzenie nieistnienia uchwały Wspólnoty na podstawie art. art. 189 kodeksu postępowania cywilnego. Jest to zupełnie odrębny rodzaj powództwa, do którego nie ma zastosowania 6 tygodniowy termin. Pozew taki może złożyć każda osoba, która będzie w stanie wykazać interes prawny. Powództwo o stwierdzenie nieistnienia uchwały zmierza do uzyskania orzeczenia stwierdzającego, że uchwała ta nie istnieje. Powodem takiego stanu rzeczy może być fakt, że uchwała nie została w ogóle skutecznie podjęta, np. wskutek braku wymaganej większości głosów do jej podjęcia (por. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 30 września 2015 r., sygn. akt I CSK 773/14). Stwierdzenie nieistnienia uchwały przez sąd oznacza, że określona uchwała nigdy nie miała mocy obowiązującej, wobec czego wyrok w takiej sprawie działa wstecz.
Uchwałę Wspólnoty wykonuje zarząd lub zarządca.
Uchwały Wspólnoty wykonuje zarząd (lub pełniący tę funkcję zarządca), który kieruje sprawami Wspólnoty na co dzień. Zapisanie w uchwale formuły: “wykonanie uchwały powierza się zarządowi” jest dość bezpieczne, by uniknąć wątpliwości, kto powinien zająć się realizacją zapisów z uchwały. Uchwała powinna zawierać pełnomocnictwa dla zarządu do wykonania uchwały w tym do podpisania umów, które przekraczają zakres zwykłego zarządu. Ustawa nie przewiduje sankcji, w sytuacji kiedy zarząd nie wykona uchwały. Odpowiedzialność może polegać w takim przypadku na wyrządzeniu Wspólnocie szkody (np. brak koniecznego remontu), lub na utracie korzyści (np. brak pobierania opłaty za reklamę). Zatem odpowiedzialność za nie wykonanie uchwały może być bardzo konkretna choć wprost nie ma o niej mowy w ustawie.
