Powrót

Mała Wspólnota Mieszkaniowa

Mała Wspólnota Mieszkaniowa- do siedmiu lokali

Wspólnota Mieszkaniowa, która ma nie więcej niż siedem lokali – jest określana jako mała wspólnota mieszkaniowa.

Mała wspólnota mieszkaniowa - przepisy

Mała wspólnota mieszkaniowa zarządza się na podstawie przepisów kodeksu cywilnego o zarządzie rzeczą wspólną , a więc na podstawie art. 199- 209 kodeksu cywilnego. Oznacza to, przede wszystkim, iż wszystkie decyzje w sprawach przekraczających zwykły zarząd (wszystkie uchwały) muszą być podejmowane zgodnie przez 100% właścicieli lokali (art. 199 kc). W tzw. dużych Wspólnotach Mieszkaniowych – czyli takich od ośmiu lokali wzwyż, decyzje podejmowane są większością ponad 50 % głosów właścicieli lokali. Jest to bardzo istotna różnica, gdyż nawet w przypadku małej ilości lokali, podjęcie decyzji, co do której zgadzają się wszyscy właściciele- nie jest łatwe. Często na drodze takiej decyzji stoją zwyczajnie, względy techniczne (trudność zebrania głosów), a często także brak zgodności mieszkańców.

Wygodna alternatywa do głosowania uchwał

Warto pamiętać, że Wspólnota Online pozwala wyeliminować trudności techniczne w głosowaniu, oraz pozwala – w przypadku braku zgodności – na rzeczową dyskusję między właścicielami lokali. W sprawach zwykłego zarządu nieruchomością, decyzje podejmuje wówczas większość właścicieli lokali , natomiast Wspólnota nie jest zobligowana do wyboru zarządu – nie posiada bowiem struktury organizacyjnej dużej Wspólnoty Mieszkaniowej. Ma tu bowiem zastosowanie art. 201 kodeksu cywilnego. (Do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.)

Mała wspólnota mieszkaniowa - brak zgody właścicieli

W sytuacji kiedy nie udaje się uzyskać wymaganej przez przepisy zgody 100% właścicieli lokali, współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli (art. 199 kc). Przepisy, nie dają zatem innej możliwości wypracowania stanowiska (w przypadku braku pełnej zgodności) jak skierowanie się o rozstrzygnięcie do sądu. Należy pamiętać, iż często brak zgodności wynika, z braku dyskusji lub pełnej informacji o zamierzonej czynności.

Kontrola sądowa decyzji większości oraz uchwał małej wspólnoty mieszkaniowej

Mała wspólnota mieszkaniowa rządzi się bardziej rygorystycznymi zasadami niż duża. O ile w przypadku dużej wspólnoty decyzje zarządu są praktycznie niezaskarżalne (można oczywiście odwołać zarząd) o tyle w małej wspólnocie, jeśli ktoś nie zgadza się z decyzją większości (czyli zarządu wspólnoty) może żądać rozstrzygnięcia przez sąd na podstawie art. 202 kodeksu cywilnego. Zaskarżanie uchwał wspólnoty- podjętych na podstawie zgody 100 % głosów, w małej wspólnocie mieszkaniowej nie jest możliwe (choć nie wszyscy zgadzają się z tą uchwałą Sądu Najwyższego z 7.10.2009 r. (III CZP 60/09, OSNC 2010, Nr 4, poz. 50). Konieczność zebrania 100 % głosów eliminuje wg SN prawo do zaskarżania tak podjętej uchwały. Sprawy sądowe w małych wspólnotach dotyczą sytuacji, kiedy wspólnota nie może podjąć uchwały, gdyż nie ma pełnej zgody właścicieli. Wówczas właściciele dysponujący co najmniej połową udziałów mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd. O takie rozstrzygnięcie może także zwrócić się zarząd lub zarządca, jeśli mała wspólnota mieszkaniowa dokonała takiego wyboru, na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali. Mała wspólnota mieszkaniowa nie ma bowiem obowiązku wybierać zarządu lub zarządcy jednak może to zrobić i większość małych wspólnot to robi.

Czy mała wspólnota mieszkaniowa musi posiadać zarząd?

Przepisy regulujące funkcjonowanie małej wspólnoty mieszkaniowej (art. 199-209 kodeksu cywilnego) nie nakazują właścicielom lokali dokonanie wyboru zarządu lub zarządcy. Mała wspólnota mieszkaniowa może jednak takiego wyboru dokonać. Oczywiście może też zawrzeć umowę właścicieli lokali wskazującą zarządcę (na podstawie art. 18 ustawy o własności lokali). Wówczas, wybrany zarząd lub zarządca będzie reprezentował małą wspólnotę mieszkaniową na zewnątrz oraz między właścicielami lokali. W przypadku braku wyboru zarządu lub zarządcy, na zewnątrz reprezentuje wspólnotę większość właścicieli lub wszyscy – w sprawach przekraczających zwykły zarząd. Mała wspólnota mieszkaniowa nie ma także formalnego obowiązku sporządzenia sprawozdań finansowych, jednak większość małych wspólnot mieszkaniowych działa w tym zakresie na takich zasadach jak duże wspólnoty.

Mała wspólnota mieszkaniowa może zarządzać się jak duża

Właściciele w małej wspólnocie mieszkaniowej mogą podjąć decyzję, iż do zarządu ich nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy dotyczące dużych wspólnot. Decyzję w tym zakresie mała wspólnota powinna podjąć 100 % głosów właścicieli lokali i powinna być ona zaprotokołowana notarialnie oraz wpisana do ksiąg wieczystych. Pojawiają się jednak głosy (Ustawa o własności lokali. Komentarz, Wydanie 5, C.H.Beck, Konrad Osajda), iż w zakresie określenia zarządu nieruchomością wspólną wystarczy podjąć uchwałę większością głosów, gdyż struktura ustawy wskazywałaby, iż decyzja dotycząca zarządu jest wyłączona z regulacji dotyczącej odwołania do kodeksu cywilnego. Jest to ciekawa perspektywa, godna analizy, gdyż zwraca uwagę na wagę rozstrzygnięcia kwestii zarządu, po którym to dopiero rozstrzygnięciu moglibyśmy stosować zasady wyrażone w kodeksie cywilnym.

Zarząd sądowy

Art. 203 kodeksu cywilnego pozwala właścicielowi, którego dotknął negatywny skutek zarządu sprawowanego przez większość właścicieli, wystąpić do sądu o ustanowienie zarządcy sądowego (do którego zresztą odwołują się także przepisy 611-616 kodeksu postępowania cywilnego). Zarządca, ustanowiony przez sąd powinien niezwłocznie złożyć wniosek o ujawnienie zarządu w księdze wieczystej.