Powrót

Kto ma władzę we wspólnocie - kto decyduje

Rolą właścicieli jest podejmowanie decyzji = decydują tylko i wyłącznie właściciele.

Najwyższą władzą we Wspólnocie mieszkaniowej jest zebranie właścicieli lokali. Zebranie jest uprawnione do podejmowania uchwał we wszystkich sprawach Wspólnoty. Między zebraniami, sprawami Wspólnoty kieruje Zarząd, jednak może podejmować decyzje tylko w sprawach zwykłego (codziennego) zarządu. Także te decyzje muszą mieć oparcie w uchwałach Wspólnoty (np. o planie gospodarczym). Zarząd- umocowany do podejmowania codziennych decyzji- jest wybierany przez właścicieli, i w każdej chwili może być odwołany. Powinien zatem, w zakresie drobnych decyzji, i do których ma wyłączne kompetencje, uwzględniać opinie i głosy mieszkańców. Gdy jednak mieszkańcy przegłosują uchwałą okreśłoną decyzję- zarząd nie może, co do zasady, odmówić jej wykonania.

Rolą zarządu jest przygotowywanie decyzji (uchwał) i wcielanie ich w życie.

W zakresie kompetencji zarządu (wewnętrznego lub firmy) do “kierowania sprawami wspólnoty” leży także przygotowywania projektów uchwał i zwoływanie zebrań Wspólnoty. Zarząd jest bowiem odpowiedzialny za przygotowanie właścicieli lokali do podjęcia decyzji. Przygotowanie nie oznacza wyłącznie opracowania projektu uchwały, ale także jej uzasadnienia, symulacji kosztów związanych z podjęciem uchwały, a także przeprowadzenie analizy możliwych wariantów decyzji. Zarząd odpowiada także za odpowiednie konsultację i dyskusję nad projektem uchwały, także wówczas, gdy uchwała nie jest procedowana na zebraniu.

Konsekwencją braku decyzji właścicieli jest brak działań ze strony zarządcy. (brak uprawnień do podejmowania decyzji)

Brak podjętej uchwały Wspólnoty, oznacza brak działania zarządu lub zarządcy. Nie istnieje bowiem podstawa prawna dla czynności zarządu oraz umocowanie do podpisywania odpowiednich umów. Sytuacja taka nie służy Wspólnocie, stąd zarząd powinien aktywnie procedować głosowanie uchwał Wspólnoty. Głosowanie może się odbywać w sposób tradycyjny lub elektroniczny, natomiast właściciele lokali którzy nie głosują biorą także odpowiedzialność za brak realizacji zadań we Wspólnocie.

wspólnota.online poprzez głosowanie online pozwala oddać głos w dowolnym momencie - zwiększając frekwencję, szybkość działania i skuteczność realizacji spraw wspólnotowych

Czynności przekraczające zwykły zarząd - czyli kiedy musi być podjęta uchwała (np. o wydatkach funduszu remontowego)

Powołanie zarządu, lub zarządcy dokonuje się w drodze uchwały. Uchwałą musi być przyjęty plan gospodarczy, oraz ustanowienie wynagrodzenia dla zarządu lub zarządcy. Zmiana przeznaczenia części wspólnej oraz udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej to czynności także wymagające uchwały. Zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie kosztów stanowiących zarówno koszt lokalu jak i części wspólnej to także czynności, do których ustawa wymaga uchwały jako do czynności “przekraczających zwykły zarząd”. Ustawa nie definiuje jednak wszystkich takich czynności. Należy przyjąć, na podstawie praktyki, iż czynnościami takimi będą wydatki z funduszu remontowego, wydatki przekraczające plan gospodarczy, wydatki nadzwyczajne, oraz wszelkie regulacje dotyczące praw i obowiązków właścicieli lokali. Także wszelkie ingerencje oraz dysponowanie częścią wspólną bedą stanowiły czynności przekraczające zwykły zarząd. Regulacja ustawy o własności lokali nakazuje przyjąć, iż uchwała jest podstawowym sposobem podejmowania decyzji we Wspólnocie, oraz narzędziem do wyznaczania zakresu kompetencji zarządu oraz właścicieli lokali.

Czynności zwykłego zarządu nie wymagają uchwały.

Do czynności “zwykłego zarządu” należy przede wszystkim realizacja planu gospodarczego Wspólnoty czyli podejmowanie decyzji o wydatkach Wspólnoty w trakcie roku na eksploatację, konserwację i media. Zarząd, w zakresie planu uchwalonego przez Wspólnotę podejmuje decyzje o wydatkach. Co do zasady, koszty przewidziane w planie nie powinny być większe niż przyjęte przez Wspólnotę, jednak przekroczenie planu jest możliwe jeśli okoliczności obiektywne uzasadniały taką decyzję (np. wzrost cen usług).

Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 6 czerwca 2012 r., sygn. III CZP 25/12

Każdy właściciel ma pełen dostęp do wszystkich dokumentów wspólnoty, w tym umów, wyciągów bankowych, faktur, danych o zadłużeniu sąsiadów.

Nie narusza to przepisów o danych osobowych.

Prawo kontroli działalności zarządu, przysługuje każdemu właścicielowi lokalu. Ta zasada, wyrażona w ustawie o własności lokali oznacza, iż zarząd lub zarządca nie ma prawa odmówić właścicielowi lokalu dostępu do jakiejkolwiek dokumentu Wspólnoty Mieszkaniowej. Każdy właściciel, może zażądać każdego dokumentu do wglądu, a zarząd ma obowiązek dokument ten udostępnić, gdyż kontrola działalności zarządu nie jest możliwa bez wglądu w dokumentację. Zarząd ma także obowiązek udzielać wyjaśnień, odpowiadać na pytania a także przedstawiać motywy podjętych czynności - wszystko to bowiem mieści się w definicji kontroli. Ustawa nie określa żadnych proceduralnych ram kontroli, ani narzędzi jakimi może lub nie może posługiwać się właściciel, dlatego należy przyjąć iż prawo kontroli jest tutaj rozumiane w sposób najbardziej szeroki. Co ważne, kontrola obejmuje wszystkie sprawy Wspólnoty, w tym finanse, stąd właściciel lokalu ma prawo do informacji o dłużnikach wspólnoty i prawo to nie narusza przepisów o ochronie danych osobowych, co potwierdził w swoim stanowisku także Generalny Inspektor Ochrony Danych Osobowych (obecnie: Prezes Urzędu Ochrony Danych Osobowych).

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 24 maja 2016 r., sygn. I ACa 99/16

Właściciele mogą podjąć uchwałę w każdej sprawie, także takiej którą zajmuje się zarząd, i zarząd ma obowiązek ją wykonać.

Zarząd kieruje sprawami Wspólnoty i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między właścicielami lokali- mówi art. 21 ustawy o własności lokali. Dość ogólnie określone kompetencje zarządu są ograniczone innymi przepisami ustawy, które przewidują podejmowanie uchwał właścicieli lokali . Zarząd jest związany uchwałą i ma obowiązek ją wykonać. Należy podkreślić, iż uchwała wspólnoty może być podjęta także w sprawach “zwykłego zarządu” a więc tych z zakresu samodzielnej kompetencji zarządu. Podjęcie uchwały np. w sprawie wyboru firmy sprzątającej budynek wiąże zarząd, mimo, iż zarząd może podjąć taką decyzję samodzielnie. Uchwała w takich przypadkach może być formą polemiki z decyzjami zarządu lub po prostu formą aktywności właścicieli lokali, do której mają jak najbardziej prawo.