30 maja 2019

Jak podjąć uchwałę we wspólnocie –
czyli idea staje się działaniem.

Sąsiedzkie życie - warto być aktywnym

Codziennie, wychodząc z Twojego mieszkania i wracając do niego, przechodzisz przez “część wspólną” budynku. To także Twoja “część wspólna” i choć opiekuje się nią Wspólnota Mieszkaniowa- masz prawo głosu i decyzji, jak powinna być urządzona. Jeśli coś Cię denerwuje (np. za mało zieleni), spróbuj to zmienić zamiast codziennie, gdy wychodzisz i wracasz psuć sobie humor. Wiemy, że ilość czasu konieczna, by coś zmienić zniechęca Cię do inicjatywy. Pamiętaj, że istnieje Wspólnota Online, która ograniczy do minimum czas konieczny do wprowadzenia zmian.

Dobry pomysł? Uchwała nie zawsze jest konieczna.

Pomysł może dotyczyć spraw, które nie wymagają żadnych czynności proceduralnych: np. karmimy koty w zimie (umawiamy się gdzie i tyle) lub (co gorsza) nie karmimy kotów w zimie i wstawiamy kraty, by nie mogły przecisnąć się do piwnicy (to raczej zły pomysł, więc sąsiedzi, mamy nadzieję, nie będą “za”).
Dobrym pomysłem są na pewno pojemniki na psie kupy (psiarze ruszają się często, mniej chorują, są bardziej aktywni także we wspólnocie), jeśli nie ma ich na osiedlu. I teraz pojawia się pytanie: czy potrzebna jest do tego uchwała? Najpierw przypadek, w którym nie jest konieczna: jeśli Wspólnota potrzebuje jednego kosza, którego koszt zostanie poniesiony z konserwacji bieżącej – a więc środków uchwalonych w planie gospodarczym na cały rok – uchwała nie jest potrzebna, a decyzja o zakupie należy do zarządcy lub zarządu. I przypadek odwrotny: kiedy osiedle jest duże, a zakup kilkunastu (kilkudziesięciu) koszy oraz ich montaż pochłonie kilkanaście lub kilkadziesiąt tysięcy złotych, nie przewidzianych w planie gospodarczym wspólnoty, to wówczas potrzebna jest uchwała w sprawie wyrażenia zgody na taki zakup.
Warto przy okazji wspomnieć, o wadze zebrania rocznego, na którym uchwalany jest plan gospodarczy. Na takim zebraniu naprawdę można dokonać dokładnej analizy potrzeb Wspólnoty, tak by uchwalić konieczne wydatki w planie gospodarczym lub odrębnymi uchwałami włączyć je w koszt funduszu remontowego. W trakcie roku nie będziemy się wówczas zajmować głosowaniem uchwał tylko ich wykonaniem, co proszę wierzyć, jest znacznie łatwiejsze (problemu głosowania nie ma jeśli głosujemy przez Wspólnotę Online).

Uchwały są konieczne, gdy ingerujemy w część wspólną, tworzymy porządek domowy lub relacje między sąsiadami.

Finanse, to jedno z kryteriów ustalania, czy decyzja wymaga uchwały wspólnoty czy niekoniecznie. Innymi ważnymi są: ingerencja w części wspólne, porządek domowy, stosunki między sąsiadami.

Część wspólna nieruchomości to grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku jednego właściciela lokalu. Mówimy zatem o dachu, elewacji (konstrukcji balkonów także), klatce schodowej, węźle cieplnym, instalacjach, całym gruncie, na którym znajduje się budynek lub osiedle, wszystkich urządzeniach do obsługi budynku (windach itp.). Nie sposób wymienić wszystkich składników nieruchomości wspólnych, gdyż w zależności od nieruchomości mogą być inne. Dobrą praktyką jest podejmowanie uchwały o określeniu granic nieruchomości wspólnej na początku – gdy powstaje wspólnota. Każda ingerencja w nieruchomość wspólną, co do zasady, wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażoną w uchwale. Nie wolno – co już chyba wiemy, zawieszać anteny satelitarnej na elewacji budynku bez uchwały Wspólnoty. Swoją drogą, Wspólnota nie powinna chyba wydawać takich zgód.

Porządek domowy to zasady dotyczące dozwolonych lub nie zachowań. Dotyczy to zarówno obszaru części wspólnej, jak i lokali prywatnych – jeśli to zachowanie ma wpływ na komfort innych mieszkańców budynku. Jeśli Wspólnota nie uchwaliła porządku domowego właściwego dla swojej Wspólnoty, to obowiązują powszechnie przyjęte zasady, które ustawa streszcza, jako korzystanie w sposób nieutrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli. W tej klauzuli mieści się dość wiele zachowań. Na przykład worki ze śmieciami na klatce schodowej niewątpliwie utrudniają innym korzystanie z klatki schodowej.

Relacje między sąsiadami to sprawy organizacyjne (jak korzystanie ze wspólnych miejsc postojowych), sprawy związane z prawami i obowiązkami (np. określanie części wspólnych do wyłącznego użytku). Co do zasady, zawsze wymagają podjęcia uchwały Wspólnoty.

Uchwałę głosuje zarząd, ale mieszkańcy też mogą

Uchwały, jak wiemy podejmowane są 1) na zebraniu wspólnoty 2) w drodze indywidualnego zbierania głosów 3) na zebraniu i w drodze indywidualnego zbierania głosów.

W każdym z trzech przypadków inicjatywa należy do zarządu lub zarządcy. Zarząd lub zarządca ma prawo zwołania zebrania (także takiego na wniosek właścicieli lokali), oraz prawo do przeprowadzania głosowania w drodze indywidualnego zbierania głosów. Powinniśmy więc najpierw zwrócić się do zarządu lub zarządcy, by nasz pomysł przekuł na język uchwały po czym poddał ją pod głosowanie. Jeśli jednak zarząd lub zarządca nie działa, lub wręcz blokuje naszą inicjatywę, nie jesteśmy bezsilni. Możemy samodzielnie zwołać zebranie (gdy zarządca nie zwołał) lub poddać w trybie obiegowym uchwałę pod głosowanie (jeśli i zarządca nie poddał). Orzeczenia Sądu Najwyższego w takich przypadkach stają po stronie inicjatywy właścicieli lokali. Sąd Najwyższy stoi na stanowisku, że decydujące znaczenie ma treść woli wyrażonej przez członków wspólnoty niż kwestie proceduralne (wyrok SN z 11.01.2007 r., II CSK 370/06). SN podkreślał także, że ustawa nie uzależnia ważności uchwały od poprawności zwołanego zebrania (wyrok SN 08.07.2004 IV CK 543/03) .

Uchwałę możemy napisać sami

Tekst uchwały w sytuacji, kiedy nie możemy liczyć na pomoc zarządcy , możemy napisać sami lub skorzystać ze wzoru (które udostępnia także Wspólnota Online). Ustawa nie określa warunków w zakresie tekstu uchwały. Pamiętajmy jednak, że uchwała musi bardzo jasno i klarownie precyzować: co zamierzają właściciele, kiedy zamierzają i jaki przewidują koszt przedsięwzięcia. Ważne, by określić kogo upoważniają do podpisania stosownych umów, jakich pełnomocnictw udzielają: komu i do czego (bardzo wyraźnie należy określić granice) . Należy przewidzieć sytuację, gdy termin wykonania się opóźni (czy potrzebna jest nowa uchwała czy można działać dalej na podstawie już podjętej) lub, gdy planowany koszt zostanie przekroczony (czy należy podjąć nową uchwałę wówczas). Jak widać warto bardzo dokładnie przygotować decyzję zanim Wspólnota podejmie uchwałę. Im mniej niewiadomych, tym mniej ognisk kłopotów czy nawet sporów. Jeśli mamy wątpliwości czy zarządca wykona uchwałę podjętą przez Wspólnotę, to w jej treści upoważnienie do wykonania uchwały można przekazać komuś z właścicieli. Zapis, iż “wykonanie uchwały powierza się Janowi Kowalskiemu a Wspólnota udziela wszelkich pełnomocnictw koniecznych do wykonania uchwały”, wystarczy, by to Jan Kowalski miał tytuł do wykonania decyzji podjętej przez Wspólnotę.

Czy zarząd lub zarządca musi wykonać uchwałę właścicieli?

Tak – trudno o inną odpowiedź. Nie mówimy oczywiście o sytuacjach skrajnych, w których podjęta uchwała jest rażąco sprzeczna z prawem. Pierwszym obowiązkiem zarządcy po podjęciu uchwały przez Wspólnotę w trybie obiegowym, jest pisemne zawiadomienie wszystkich właścicieli o podjęciu uchwały. Jeśli uchwała zostanie skutecznie podjęta na zebraniu, to nie ma takiego obowiązku. Jest dobrym zwyczajem powiadomić właścicieli o podjętej uchwale. Właściciele, którzy nie zgadzają się z treścią uchwały mogą w trakcie sześciu tygodni zaskarżyć ją do sądu. Nie wstrzymuje to wykonania uchwały.

W sytuacji kiedy uchwała zostanie zaskarżona a sąd wstrzyma jej wykonanie, wówczas zarządca ma podstawy do niewykonania decyzji właścicieli. W innym przypadku powinien ją wykonać. Jeśli tego nie zrobi należy zastanowić się nad zmianą zarządcy.