Powrót

Czym jest Wspólnota Mieszkaniowa?

Wspólnotę Mieszkaniową tworzą wszyscy właściciele lokali w nieruchomości

Gdy kupujesz lokal w budynku stajesz się także (razem ze wszystkimi innymi właścicielami lokali), współwłaścicielem gruntu pod budynkiem, oraz “części wspólnych” budynku czyli klatki schodowej, dachu, elewacji, fundamentów i innych części, które nie są lokalem. Każdy, w zależności od wielkości lokalu, dysponuje udziałem w nieruchomości wspólnej. Udział stanowi o sile głosu a także o wysokości opłat na rzecz wspólnoty.

Wspólnota mieszkaniowa to wszyscy właściciele lokali, będący też współwłaścicielami części wspólnych.

Każdy, w zależności od wielkości lokalu, dysponuje udziałem w nieruchomości wspólnej. Udział stanowi o sile głosu a także o wysokości opłat na rzecz wspólnoty.

Art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.)
Wspólnota decyduje o wszystkim co dzieje się w budynku poza prywatnymi lokalami

Wspólnota decyduje o tym, ile płacimy na utrzymanie budynku, ile odkładamy na przyszłe remonty, jakie są zasady porządku domowego, wzajemnych rozliczeń oraz czy budujemy boisko lub plac zabaw. Wspólnota decyduje kto zarządza naszym budynkiem i opiekuje się nim. Decyduje też, czy np. sąsiad może wyburzyć ścianę między pokojami czy nie - bo ściana trzyma strop, więc jest częścią wspólną. Wspólnota decyduje czy można zająć strych na adaptację czy elewację na reklamy. Wspólnota organizuje życie społeczności w budynku, na osiedlu.

Artykuł 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IV CNP 33/15 Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. I ACa 484/13

Wspólnota podejmuje decyzje poprzez uchwały podejmowane
większością ponad 50% głosów wszystkich właścicieli

Uchwały głosowane są na zebraniach wspólnoty, lub w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd. Można głosować elektronicznie. Uchwały dotyczą spraw ważniejszych (przekraczających “zwykły zarząd” nieruchomością). Decyzje drobne, codzienne podejmuje Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej. Decyzje podjęte uchwałami wdraża w życie Zarząd Wspólnoty. W małych Wspólnotach (do 7 lokali) uchwały zapadają większością 100% głosów.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., sygn. VI ACa 595/16

Sprzedaż pierwszego lokalu oznacza powstanie Wspólnoty Mieszkaniowej

Wspólnoty się nie powołuje, powstaje z mocy prawa. Wspólnota może ustalić własne (inne niż ustawowe) zasady zarządu nieruchomością, jeśli zgodzą się na to wszyscy właściciele. Ustalone zasady i uchwały obowiązują także przyszłych właścicieli lokali. Sposób zarządu wpisywany jest do ksiąg wieczystych.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., sygn. IV CK 474/04

Wspólnota jest podmiotem prawa, posiada majątek, może pozywać i być pozywana

Wspólnota może zawierać umowy, pozywać i być pozywana. Wspólnota posiada budżet i gromadzi swój majątek, odrębny od majątku właścicieli lokali. Wszystkie rozliczenia dokonują się wyłącznie przez rachunek bankowy oraz są dostępne dla wszystkich właścicieli lokali. Zarząd ma obowiązek przygotować sprawozdanie finansowe za każdy rok kalendarzowy. Na każdy rok Wspólnota uchwala opłaty (plan gospodarczy) które stanowią przychody wspólnoty. Wspólnota rozlicza stratę lub zysk za dany rok na wszystkich właścicieli lokali. Wspólnota prowadzi także rozliczenia mediów dla każdego lokalu.

Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07

Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, choć może to robić, jeśli chce

Wspólnota podlega obowiązkowi ewidencji jako podmiot obrotu cywilnego - posiada NIP i REGON. Wspólnota posiada nazwę. Nazwa najczęściej pochodzi od adresu (np. Wspólnota Mieszkaniowa ul. Akacjowa 1-6) lub własną, uchwaloną przez wspólnotę (np. Wspólnota Mieszkaniowa Akacjowe Osiedle), nie jest jednak firmą w rozumieniu prawa cywilnego. Wspólnota nie prowadzi działalności gospodarczej, choć może taką prowadzić jeśli dokona zgłoszenia.