Udział właściciela lokalu wyodrębnionego w nieruchomości wspólnej zgodnie z art. 3 ust. 3 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) odpowiada stosunkowi powierzchni użytkowej lokalu wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi. Udział ten przyjmuje postać ułamka zwykłego, którego licznikiem jest powierzchnia użytkowa lokalu (oraz pomieszczeń przynależnych), a mianownikiem jest powierzchnia użytkowa wszystkich lokali (wraz z pomieszczeniami przynależnymi). Współwłasność nieruchomości wspólnej ma szczególny charakter: jest to współwłasność przymusowa. W konsekwencji nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali (art. 3 ust. 1 u.w.l.). Ponadto udział w nieruchomości wspólnej jest prawem ściśle związanym z własnością lokalu, które nie może być przedmiotem samodzielnego obrotu i dzieli los lokalu (np. w razie sprzedaży lokalu jest on zbywany wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej).

Kwestia udziałów w nieruchomości wspólnej ma fundamentalne znaczenie dla gospodarowania nieruchomością wspólną. Dotyczy w szczególności zakresu obowiązków i uprawnień poszczególnych członków Wspólnoty Mieszkaniowej. Uchwały, stanowiące emanację woli właścicieli lokali w różnych sprawach dotyczących zarządzania nieruchomością wspólną, są na podstawie art. 23 ust. 2 u.w.l. podejmowane większością głosów właścicieli lokali liczoną wg wielkości udziałów. Natomiast zgodnie z art. 12 ust. 2 u.w.l. wszelkie koszty związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej obciążają właścicieli lokali w stosunku do ich udziałów. Jednocześnie pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej, w części przekraczającej wydatki związane z jej utrzymaniem, przypadają właścicielom lokali w takim samym stosunku (wg udziałów).

Artykuł 3 ust. 2 ustawy o własności lokali (dalej: u.w.l.) stanowi, że nieruchomość wspólna obejmuje te fragmenty wspólnego budynku i gruntu, które nie służą wyłącznie do korzystania właścicielowi lokali. Nieruchomość wspólna może obejmować elementy o zróżnicowanym stopniu związania z wyodrębnionymi lokalami. Są to w pierwszej kolejności te elementy, które są niezbędne do korzystania z nieruchomości wspólnej, jak np. ściany nośne, dach, fundamenty czy klatka schodowa. Na nieruchomość wspólną mogą składać się także takie elementy, których występowanie nie jest konieczne dla korzystania z nieruchomości wspólnej, jak np. piwnice czy strych (jeżeli nie stanowią one pomieszczeń przynależnych do poszczególnych lokali).

Kwestię jakie elementy wchodzą w skład nieruchomości wspólnej wyznacza zakres prawa własności lokali. Rozstrzygnięcie zakresu elementów, jakie obejmuje nieruchomość wspólna, powinno następować w chwili ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu w danej nieruchomości. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu przez fakt określenia udziałów, wymagających ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym, co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną. Natomiast o tym, czy określone pomieszczenia przynależne są częściami składowymi lokalu stanowiącego odrębną własność oraz jaki jest udział każdego z właścicieli w nieruchomości wspólnej nie decyduje faktyczny zakres władania określonymi składnikami nieruchomości, lecz zakres władztwa każdego z właścicieli odrębnego lokalu, ustalony zgodnie z u.w.l. W konsekwencji dotychczasowy właściciel nieruchomości pozostaje wyłącznym właścicielem ogółu lokali niewyodrębnionych i pomieszczeń do nich przynależnych oraz współwłaścicielem nieruchomości wspólnej, w udziale przypadającym na te niewyodrębnione lokale (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 31 marca 2016 r., sygn. IV CNP 33/15).

Istotną problematykę stanowi precyzyjne rozgraniczenie pomiędzy nieruchomością wspólną, a poszczególnymi lokalami. Analiza tego zagadnienia pozwala przykładowo stwierdzić, że podłoga usytuowana w lokalu usytuowanym na wyższej kondygnacji w postaci desek, parkietu, płytek itp. służy do wyłącznego użytku właściciela lokalu, który z niej korzysta. Sufit w postaci wykończenia, czy oświetlenia służy wyłącznie do użytku właściciela lokalu usytuowanego poniżej. Natomiast sama płyta podłogowa (stropowa) jako element konstrukcyjny budynku służy do ogólnego użytku i stanowi element nieruchomości wspólnej (zob: Wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 13 sierpnia 2013 r., sygn. I ACa 484/13).

Określony w ustawie o własności lokali (dalej: u.w.l.) sposób liczenia głosów i podejmowania uchwał przez Wspólnotę Mieszkaniową nie może być zmieniony decyzją właścicieli lokali w zakresie dalej idącym, niż pozwala na to ustawa. Przepisy art. 3 ust. 3 i art. 23 ust. 2 u.w.l. mają charakter norm bezwzględnie obowiązujących, które nie podlegają modyfikacji na mocy uchwał Wspólnoty. Jednocześnie dla obliczania głosów oddanych w sprawie określonej uchwały Wspólnoty należy stosować przepisy obowiązujące w dacie jej głosowania (por. Wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z dnia 28 września 2017 r., sygn. VI ACa 595/16).

Wspólnota Mieszkaniowa oraz nieruchomość wspólna powstają z chwilą prawnego wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębnego przedmiotu własności W konsekwencji wyodrębnienia własności lokali każdemu z właścicieli przysługuje udział w nieruchomości wspólnej.

W razie istnienia odrębnej własności lokali równolegle występuje współwłasność o charakterze przymusowym. Zgodnie z art. 3 ust. 1 zd. 2 ustawy o własności lokali nie można żądać zniesienia współwłasności nieruchomości wspólnej, dopóki trwa odrębna własność lokali. Ten szczególny charakter konstrukcji prawnej współwłasności nieruchomości wspólnej ma umożliwiać prawidłowe wy konywanie własności wyodrębnionych lokali. Umowa o ustanowieniu odrębnej własności pierwszego lokalu, poprzez fakt określenia udziałów wymagający ustalenia powierzchni użytkowej wszystkich lokali wraz z przynależnymi do nich pomieszczeniami, decyduje o tym co jest, a co nie jest nieruchomością wspólną (zob. Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 2 lutego 2005 r., sygn. IV CK 474/04).

Wspólnota mieszkaniowa jest podmiotem prawa cywilnego (ułomną osobą prawną). Charakteryzują ją cechy odróżniające ją zarówno od osób fizycznych i prawnych, a także od innych osób ustawowych, jak np. spółki prawa handlowego. Wspólnota Mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, której powstanie nie zostało uzależnione od dokonania czynności prawnej. Powstaje z mocy prawa z chwilą wyodrębnienia w danej nieruchomości pierwszego lokalu, którego właścicielem jest inna osoba niż właściciel tej nieruchomości. Wspólnota Mieszkaniowa nie podlega też likwidacji, gdyż istnieje tak długo, jak długo występuje stan odrębnej własności lokali. Powyższe cechy nie wykluczają jednak uznania Wspólnoty Mieszkaniowej za osobę ustawową, która może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania "dla siebie", a więc do własnego majątku (tak: Uchwała Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego z dnia 21 grudnia 2007 r., sygn. III CZP 65/07). Kwestia ta ma doniosłe znaczenia m.in. dla instytucji funduszu remontowego.