Powrót do bloga

Każdy może zostać zarządcą nieruchomości

Zarządca to przedsiębiorca 

Zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami – stanowi art 184a ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie ma ograniczeń prawnych, związanych z wykonywaniem zawodu zarządcy nieruchomości. Przepisy nie stawiają warunków związanych z wykształceniem, formą prawną firmy zarządzającej, nie nakładają obowiązku zdawania egzaminów czy uzyskiwania licencji.

Jest to zawód całkowicie dostępny, choć jednocześnie regulowany przepisami prawa.

Regulacja jest bardzo ograniczona i praktycznie nakłada dwa obowiązki:  obowiązek podpisania pisemnej umowy o zarządzanie oraz obowiązek posiadania polisy ubezpieczeniowej. Każdy może więc zostać zarządcą nieruchomości, jednak uwaga: jest to działalność związana z olbrzymią odpowiedzialnością oraz wymagająca ponadprzeciętnej odporności na stres. 

Zarządzanie nieruchomością – definicja 

Zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością. Tak zarządzanie nieruchomością definiuje ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 185). Zarządca w szczególności dokonuje czynności: 

1) właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;

2) bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;

3) właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;

4) bieżące administrowanie nieruchomością;

5) utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;

6) uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.

Poza definicją ustawową należy dodać, iż zarządzanie to organizowanie procesu decyzyjnego, organizowanie zespołów ludzkich oraz zasobów materialnych skierowane na osiągnięcie założonego celu.

Dorobek naukowej dziedziny zarządzania wciąż niewystarczająco jest wykorzystywany w obszarze zarządzania nieruchomościami.  

Konieczna umowa pisemna oraz polisa OC

Strony umowy o zarządzanie określają  zakres zarządzania nieruchomością. Przepisy pozostawiały wyraźnie obszar wzajemnych uzgodnień do decyzji stron umowy. W tym zakresie mamy do czynienia ze swobodą zawierania umów z jednym zasadniczym ograniczeniem:

Zarządca nieruchomości podlega obowiązkowemu ubezpieczeniu odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z zarządzaniem nieruchomością (art. 186 ust 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Kopia polisy ubezpieczeniowej musi stanowić załącznik do umowy o zarządzanie. Minimalna suma gwarancyjna ubezpieczenia OC, musi wynosić równowartość w złotych 50 000 euro. Cena polisy będzie uzależniona od wielkości zasobu jakim zarządza ubezpieczony i wynosi od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Ubezpieczeniem OC jest objęta odpowiedzialność cywilna zarządcy nieruchomości za szkody wyrządzone działaniem lub zaniechaniem w związku z zarządzaniem nieruchomością. Przepisy nie przewidują odpowiedzialności karnej związanej z brakiem polisy OC, jednak uprawniają stronę umowy o zarządzanie do jej wypowiedzenia ze skutkiem natychmiastowym w przypadku niedochowania obowiązku dołączenia do umowy o zarządzanie kopii polisy.

Co ważne sankcja jest przewidziana niezależnie od tego czy polisa została zawarta czy nie, uzależniono ją  faktu nie dołączenia kopii polisy do umowy.  

Co będziesz robił jako zarządca? 

Klienci powierzają zarządcy nieruchomości swój majątek w postaci nieruchomości, które posiadają. Zadaniem zarządcy jest dbać o powierzony majątek zgodnie z podpisaną umową. Zakres umowy, jak wspomniano, określają strony.

Może być on bardzo ograniczony do czynności związanych np. wyłącznie z utrzymaniem czystości i konserwacją nieruchomości, a może także zawierać daleko idące uprawnienia związane z reprezentacją właściciela przed sądami, pobieraniem opłat pożytków czy  przeprowadzaniem remontów.

Ważnymi czynnościami zarządcy będą różnego rodzaju działania społeczne jak: negocjacje, uzgodnienia, prezentowanie pomysłów i przygotowywanie strategii obejmującej obszary: techniczny, finansowy a także społeczny. Podsumowując: Zarządca to po prostu menedżer nieruchomości. 

Jakie cechy powinien posiadać zarządca?

W pracy zarządcy pomaga dobre zorganizowanie, umiejętność analizy, formułowania wniosków, obserwowania, konsekwencja i zdecydowanie. Ważne jest wdrażanie przyjętej strategii, zdolności planowania i przewidywania. Bardzo istotne znaczenie ma zdolność organizacji zespołów ludzkich, ich kontrola i motywowanie.

Zarządca to bowiem profesja  w której odpowiedzialność zawodowa wynika z działań wielu innych, często niezależnych od zarządcy osób. Dlatego tak istotne jest dobre wsparcie prawne działań zarządcy. Jeśli chodzi o cechy osobowościowe, to zarządca musi być człowiekiem ponadprzeciętnie opanowanym, oraz odpornym na stres.

Bardzo pomaga w pracy wysoka kultura osobista. Zdecydowanie nie pomaga porywczość i zapędy autorytarne, choć konieczna jest konsekwencja i odwaga.  Rozwiązywanie konfliktów to bardzo przydatna umiejętność, którą zdecydowanie trzeba szkolić i rozwijać. Zarządca reprezentuje bowiem zbiorowego klienta, zaś poszczególni właściciele często mają odmienne interesy.  

Narzędzia, programy, automatyzacja 

Zawód zarządcy nieruchomości rozwija się w Polsce już od niemal trzech dekad. W tym czasie powstało wiele narzędzi informatycznych wspomagających zarządzanie nieruchomościami. Nie jest dziś możliwe podjęcie profesjonalnej działalności zarządcy nieruchomości bez odpowiedniego wsparcia informatycznego.

Najbardziej rozwiniętym obszarem wsparcia jest księgowość.  Oferta związana z kompleksowym systemem do wszystkich możliwych czynności zarządcy wciąż wymaga uzupełnienia. Procesem, który zaczyna być coraz bardziej widoczny jest cyfryzacja i automatyzacja zarządzania.

Zarządcy szukają rozwiązań choćby związanych z kompleksowym głosowaniem uchwał wspólnot mieszkaniowych, lub systemem zgłoszeniowym, który będzie w sposób automatyczny przekazywał zgłoszenia klientów do odpowiednich kontrahentów.

Coraz większego znaczenia nabiera komunikacja między właścicielami oraz szybkość dostępności do dokumentacji nieruchomości . 

---

Jak działa cyfryzacja pracy zarządcy w praktyce? Zobacz —> TUTAJ  

Skontaktuj się z nami: zapytaj, dlaczego aplikacja Wspólnota.online jest najlepszym narzędziem w pracy zarządcy: +48 502 292 319

Seweryn Chwałek – założyciel Wspólnota.online, ekspert zarządzania nieruchomościami. Zapraszam Cię na mój profil —> SPRAWDŹ